하우징헤럴드 창간22주년 전문가 좌담회- 재개발·재건축 실질적 출구 전략

“고금리·공사비 급등·정책규제 ‘삼중 대못’에 여전히 안갯속”
“재초환 폐지·취득세 완화·표준계약서 실효성 확보 서둘러야

김범석 대표 부동산 정책초점이 지나치게 주택물량 확보에만 치중

김윤수 대표 주담대·이주비 대출한도 규제가 사업을 발목 잡아

김정우 변호사 공사비 변동 검증시스템 강화·조합전문성 높여야

류점동 대표 과도한 기부채납·공공주택 소셜믹스에 갈등 증폭

윤혁경 대표 신통기획 과도한 심의보완 요구에 공사기간만 늘어나

오민석 변호사 분쟁 예방시스템 구축해 소송 따른 사업지연 막아야

이기열 그룹장 재초환 실질적 개선 등 불확실성 먼저 제거해주어야

이우진 세무사 재건축 부담금이 ‘징벌적 과세’로 변질…사업 걸림돌

진상욱 변호사 정비사업 신문고 상설화…소송 양산 방지책 필요

[하우징헤럴드=문상연 기자]

대한민국 도심 주택 공급의 핵심 축인 정비사업이 거대한 변곡점에 서 있다. 현 정부 출범 이후 추진된 각종 규제 완화책으로 인해 사업 초기 단계의 ‘입구’는 넓어졌으나, 고금리와 공사비 폭등, 그리고 여전한 ‘대못 규제’들이 ‘출구’를 가로막고 있다는 진단이다.

본지는 창간 22주년을 맞아 정비사업 전 분야를 아우르는 전문가 9인을 초청해 서면 좌담회를 진행했다. 전문가들은 현장의 목소리를 빌려 “행정적 절차 개선의 성과가 경제적 악재에 상쇄되고 있다”며, 보다 근본적이고 실질적인 ‘출구 전략’ 마련을 강력히 촉구했다.

▲ 초기 단계 불확실성은 해소…하지만 ‘병목 현상’은 이동 중

김호권 발행인 : 우선 현 정부 출범 이후 추진되고 있는 규제 완화 정책에 대해 현장에서 느끼는 실효성은 어느 정도인가. 긍정적인 측면과 한계점을 짚어 달라.

이우진 세무사 : 확실히 현 정부의 주택 공급 촉진 의지가 현장에 온기를 불어넣고 있다. 특히 작년 9·26 대책 이후 수도권 곳곳에서 정비구역 지정 및 추진위 구성이 활발해졌다. 경기도 1기 신도시와 서울 목동, 노원, 성수 등 주요 노후단지들이 과거와 달리 빠른 사업 궤도에 진입하고 있는 것은 매우 고무적이다.

정비사업을 ‘규제 대상’이 아닌 ‘공급 시스템’으로 바라보기 시작했다는 점이 가장 큰 수확이다. 다만, 이러한 흐름이 착공과 입주라는 실질적인 공급으로 이어지려면 취득세 등 초기 진입 세제 장벽을 더 낮추고, 1주택 장기 보유 조합원에 대한 파격적인 세제 혜택이 동반되어야 한다.

김범석 대표 : 공감한다. 하지만 정책의 초점이 지나치게 ‘계획 물량 확보’에만 치중되어 있다는 인상을 지울 수 없다. 주택공급 대상지역으로 정해졌을 뿐인데 착공까지 가는 길은 요원하고, 그 긴 시간 동안 해당 지역의 부동산가격만 자극하는 결과가 반복되고 있다.

실제 공급이 이루어지기까지 장기간이 필요하다는 인식이 정책에 투영되어야 한다. 막대한 사업자금이 투입되는 이주 시점부터는 전혀 상반된 결과가 나타나고 있는데, 실행 단계에서의 자금 지원책이 병행되지 않는다면 계획 발표는 ‘희망 고문’에 그칠 수 있다.

오민석 변호사 : 좀 더 냉정하게 평가하자면, 규제 완화의 효과가 거시경제 악화라는 거대한 파도에 먹히고 있는 형국이다. 역세권 용적률 상향이나 통합심의 도입은 인허가 기간을 상당 부분 단축시켰고, 초기 단계의 불확실성을 줄이는 데 기여했다.

하지만 금리가 높고 공사비가 평당 1천만원을 상회하는 상황에서, 인허가 기간 몇 달 줄이는 것만으로는 조합원들이 느끼는 분담금 공포를 상쇄하기 역부족이다. 즉, 행정은‘완화’됐으나 경제는 ‘강화’된 모순적 상황이 현장의 발을 묶고 있다.

진상욱 변호사 : 현 정책은 ‘이중적 구조’를 띠고 있다. 재건축 안전진단의 시기 조정이나 통합심의 대상 확대 등 초기 문턱은 낮췄지만, 공공정비사업 확대와 조합원 지위양도 제한, 투기과열지구 규제, 다물권자 세제 강화 등 핵심적인 ‘규제 강화’ 기조가 동시에 작동하고 있다.

현장에서는 이를 두고 “앞문은 열어주고 뒷문은 잠근 격”이라고 비판한다. 이러한 불균형이 해소되지 않으면 사업 속도 개선은 착시 현상에 그칠 수 있으며, 실무적 감각이 결여된 경직된 법 적용이 사업의 본질적인 속도를 늦추고 있다.

이기열 그룹장 : 시공자 입장에서 보면 현 상황은 ‘동상이몽’이다. 행정적 절차 간소화로 구역 지정 단지는 늘었으나, 시공자 선정 단계에서 조합원들이 기대하는 공사비와 건설사가 제시할 수 있는 현실적인 공사비 사이의 간극이 너무 크다.

늘어난 분담금에 대한 주민 합의가 사업의 새로운 병목이 되고 있다. 결국 절차적 규제보다 ‘비용의 규제’가 사업을 멈춰 세우고 있는 셈이며, 이는 건설사들이 수주에 극도로 신중해지는 ‘선별 수주’ 현상으로 이어지고 있다.

류점동 대표 : 현 정부의 규제 완화 기조가 주택 재생산 시스템 개선을 표방하고는 있으나, 실제 현장에서 느끼는 체감 온도는 여전히 차갑다. 특히 서울 강남권 등 주요 지역은 토지거래허가구역 지정이나 신속통합기획에 따른 거래 제한으로 인해 시장이 극도로 위축되어 있다.

규제 완화의 혜택보다 과도한 기부채납이나 공공주택 소셜 믹스에 따른 조합원 간 갈등이 사업의 발목을 잡는 경우가 더 많다. 도심 내 주택 공급을 확대하기 위해서는 수요가 집중된 곳에 획기적인 용적률 인센티브를 부여하고, 그에 따른 공공기여 비중을 현실화하는 등 보다 과감한 인센티브 체계가 작동해야 한다.

김윤수 대표 : 금융 규제의 ‘병목 이동’ 현상을 주목해야 한다. 인허가가 아무리 신속통합기획으로 빨라져도, 6·27 대책 이후 강력하게 작동하는 주담대 및 이주비 대출 한도 규제가 사업을 가로막고 있다.

절차는 달리고 있는데 자금은 묶여 있는 이 상황을 해결하지 못하면 공급 대책은 서류상 숫자에 불과하다. 정비사업 이주비 대출에 대해서는 가계대출 총량 규제와 별개로 전향적인 예외 인정과 정책 금융 지원이 필요하다.

▲ 공사비 갈등, 표준계약서 도입만으론 부족…법적 보완 절실

김호권 발행인 : 최근 정비사업 현장의 최대 화두는 공사비 갈등이다. 정부가 보급 중인 표준공사계약서가 실효적인 대안이 될 수 있다고 보는가. 추가적인 법적 보완점은 무엇인가.

김정우 변호사 : 공사비 증액 갈등은 이제 개별 사업장의 문제를 넘어 주택 공급 지연이라는 사회적 재난 수준이다. 2024년 정비사업 표준공사계약서 보급은 산출 근거와 물가변동 조정 기준을 명확히 한다는 점에서 매우 유의미한 첫 단추다.

다만, 계약 체결 이후 발생하는 예상치 못한 설계 변경이나 특약 변수들을 관리할 전문성이 조합에게는 부족하다. 한국부동산원의 공사비 검증 제도를 대폭 강화하고 전문 인력을 확충하여 검증 결과에 대한 공신력을 높이는 후속 조치가 절실하다.

오민석 변호사 : 표준계약서는 ‘권고사항’일 뿐이라는 한계가 명확하다. 실질적인 실효성을 담보하려면 강행규정 성격의 법적 장치가 보완되어야 한다. 예를 들어, 물가 상승 배제 특약처럼 조합에 일방적으로 불리한 독소 조항의 무효화를 법제화해야 한다.

또한 일정 비율 이상의 공사비 증액 요청 시 공공기관 검증을 의무화하고, 검증기간 동안 시공자가 일방적으로 공사를 중단하거나 유치권을 행사하는 것을 제한하는 안전장치가 반드시 필요하다. 분쟁 조정 위원회의 결정에 ‘재판상 화해’와 동일한 효력을 부여해 분쟁을 조기에 종결시켜야 한다.

진상욱 변호사 : 정보의 비대칭 해소가 핵심이다. 시공자는 공사비 산출의 모든 데이터를 쥐고 있는 반면 조합은 전문성이 부족하다. 도시정비법을 개정해 도급계약서에 포함되어야 할 필수 실무 항목(공사비 산정 기준일, 지수 적용 방식 등)을 더 구체적으로 명시해야 한다.

또한 국토부가 운영하는 ‘정비사업 신문고’ 등을 상설화하여, 분쟁이 소송으로 번지기 전에 공공이 실질적인 중재안을 제시할 수 있는 시스템을 갖춰야 한다.

윤혁경 대표 : 설계 관점에서도 공사비 갈등은 치명적이다. 서울시 신속통합기획으로 출발은 빨랐지만, 이후 인허가 과정에서 가해지는 과도한 심의 보완 요구가 공사 기간을 늘리고, 결과적으로 공사비 상승의 원인이 된다.

법정 처리 기간이 60일인 사업승인이 행정 보완 요구로 8개월씩 지연되는 것은 창의적 설계를 위축시키고 천문학적인 금융비용을 유발한다. ‘심의를 위한 설계’가 아닌 ‘공사비를 고려한 효율적 설계’가 가능하도록 인허가 절차의 표준화와 갈등 중재 제도의 법적 강화가 시급하다.

▲ 재초환·세제 개편 등 ‘출구 전략’ 마련해야 사업 정상화 가능

김호권 발행인 : 향후 정비사업 활성화를 위해 반드시 해결해야 할 이른바 ‘대못 규제’는 무엇이라고 보는가.

이우진 세무사 : 단연 재건축부담금이다. 이는 주택가격 안정이 아니라 사업을 중단시키는 ‘징벌적 과세’로 변질됐다. 미실현 이득에 대한 과세는 조합원의 이주 의지를 꺾는다. 시행 유예가 어렵다면 현행 10~50%인 부과율을 최소 5~25% 수준으로 대폭 낮춰야 한다.

특히 초과이익 산출 시 해당 단지의 여건과 무관한 시·군·구 전체의 주택 상승률(빌라, 단독주택 포함)을 적용하는 통계적 모순은 반드시 바로잡아야 한다. 또한 종전자산과 종후자산 평가 시 도시정비법과 재초환법 간의 가액산정 기준을 일치시켜 조합원의 혼란을 줄여야 한다.

류점동 대표 : 상가와의 갈등 역시 사업의 ‘출구’를 막는 거대한 벽이다. 아파트는 거래가 활발해 시세 반영이 빠르지만 상가는 거래 자료가 부족해 종전자산 평가 시 불만이 쌓인다. 특히 강남 등 토지거래허가구역 내 상가는 직접 운영 의무 등으로 거래가 극도로 위축되어 저평가될 우려가 크다.

이를 해결하기 위해 ‘상가 독립정산제’를 제도적으로 명문화하고, 상가 측이 추천하는 감정평가법인 선정권을 보장하는 등 갈등을 사전에 차단할 수 있는 객관적 평가 기준을 마련해야 한다. 최근 서울시가 마련 중인 관리처분 기준에 이러한 실무적 해법이 반드시 반영되어야 한다.

김윤수 대표 : 의사결정 시스템의 현대화와 보안도 대못 규제 해소만큼 중요하다. 전자동의서와 전자투표가 본격화되고 있는데, 위변조나 부정 인증에 대한 형사처벌 조항을 신설해 제도의 신뢰성을 높여야 한다.

현재 사업자별로 제각각인 동의서 양식을 표준화하고 국토부나 공공기관이 운영하는 통합 플랫폼으로 일원화하여 사업의 투명성을 확보해야 한다. 또한 과도한 기부채납 기준 역시 사업성 붕괴의 원인이므로, 용적률 인센티브의 경제적 가치를 상회하는 기부채납 요구를 지양하는 합리적인 상한선 설정이 필요하다.

이기열 그룹장 : 현장에서는 취득세 부담 역시 만만치 않다. 정비사업 조합이 취득하는 토지에 대한 취득세와 조합원 분담금에 가해지는 세부담이 사업성을 옥죄고 있다.

재초환 개선과 더불어 이주비 대출 규제 합리화가 병행되지 않는다면, 정부의 공급 대책은 실효성을 잃고 표류할 것이다. 중동 전쟁 등 대외 변수로 인한 공사비 상승 압박이 거센 상황에서 세제 혜택은 사업 유지의 최소한의 윤활유다.

▲시장 정상화…“자의적 행정 지양하고 필수 시스템으로 인식해야”

김호권 발행인 : 마지막으로 향후 시장 전망과 정비사업 활성화를 위한 제언 부탁한다.

이우진 세무사 : 정비사업은 단순한 재산 증식 수단이 아니라 도심 내 주거 환경을 개선하는 공익적 성격을 띤다. 1주택 장기 보유 조합원에 대한 세제 혜택을 파격적으로 강화하고, 재건축 부담금을 실질적으로 감면해 조합원들이 기꺼이 사업 추진에 동의할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 이것이 멈춰 선 공급 엔진을 다시 돌리는 가장 확실한 길이다.

김범석 대표 : 행정의 예측 가능성 확보가 시급하다. 담당 공무원이 바뀔 때마다 인허가 기준이 흔들리는 것은 사업에 치명적이다. 축적된 노하우를 바탕으로 한 ‘행정업무처리 매뉴얼’을 공표해 자의적 판단을 배제해야 한다. 또한, 정비사업을‘부당이득’의 관점이 아닌 ‘필수 공급 시스템’으로 바라보는 발상의 전환이 필요하다.

오민석 변호사 : 분쟁의 사후 해결보다 사전 예방 시스템 구축에 힘써야 한다. 분쟁조정위원회의 결정에 재판상 화해와 동일한 효력을 부여해 소송으로 인한 사업 지연을 막아야 한다. 또한, 표준계약서에 강행규정 성격의 법적 장치를 보완하여 시공자와 조합이 상생할 수 있는 공정한 룰을 확립해야 한다.

진상욱 변호사 : 현행 도시정비법은 실무적 감각을 반영하지 못한 채 다소 경직되어 있다. ‘정비사업 신문고’ 등을 통해 현장의 목소리를 상시 청취하고, 이를 즉각 법령 개정에 반영하는 유연함이 필요하다. 규제 완화와 강화가 충돌하는 이중적 구조를 탈피하고, 사업의 본질적인 속도를 높이는 데 정책 역량을 집중해야 한다.

김정우 변호사 : 결국 핵심은 ‘예측 가능성’이다. 공사비 변동을 객관적으로 검증할 수 있는 시스템을 강화하고, 조합의 전문성을 높여 불필요한 법적 분쟁을 줄여야 한다. 공공기관의 검증 결과를 존중하고 이를 바탕으로 합의를 끌어내는 성숙한 현장 문화가 정착돼야 한다.

윤혁경 대표 : 서울 내 신규 택지가 전무한 상황에서 정비사업은 유일한 혈로다. 숫자상의 용적률 완화에 매몰되지 말고, 채광이나 조망권 규제 등에 묶여 활용하지 못하는 공간을 찾아내는 ‘입체적 도시계획’을 실현해야 한다. 또한 실수요자를 위한 초장기 모기지론 등 금융 지원을 통해 실질적인 구매력을 뒷받침해줘야 한다.

이기열 그룹장 : 건설사들은 현재 대외 변수로 인해 ‘선별 수주’를 할 수밖에 없는 처지다. 이주비 대출 규제 완화와 재초환의 실질적 개선 등 사업의 불확실성을 제거해준다면 시공자들도 더 적극적으로 사업에 참여할 것이다. 정부가 현장의 경제적 고충을 면밀히 살펴 실질적인 자금 흐름의 병목을 해결해주길 기대한다.