관리처분계획인가 후에 집을 더 사면, 분양권이 하나 더 생길까?

재건축 재개발과 같은 정비사업 관련 상담에서, 조합원들이 가장 민감하게 반응하는 단어 중 하나가 바로 ‘분양권’이다. 과거에는 같은 정비구역 안에 부동산을 여러 개 가지고 있다면 분양권도 그에 상응하여 여러 개가 생길 것이라고 기대하는 이들이 꽤 있었으나, 그래도 최근에는 그런 경우를 보기 드물다. 그만큼 부동산 개발에 관한 대중의 관심과 정보 수준이 높아진 것 같다.

도시 및 주거환경정비법은 동일 정비구역 내에서 여러 부동산을 소유하더라도 조합원 지위는 1인 1개만 인정하고 있다. 이에 따라 분양권 역시 원칙적으로 하나만 인정된다. 종래 여러 부동산을 소유한 다물권자가 일부를 타인에게 매도했을 때 매수한 자에게 별도의 분양권이 인정될지 다툼이 있었으나, 대법원은 양도인인 다물권자와 매수자가 하나의 분양권을 공유하는 관계에 있다고 보았다. 분양권은 조합원 지위에서 파생되는 권리이므로 조합원의 지위를 제한하는 논리가 분양권에도 그대로 타당하다고 본 것이다.

그런데, 관리처분계획인가가 난 뒤, 이미 조합원인 사람이 같은 정비구역 안의 부동산을 추가로 취득한 경우에도, 여전히 분양권은 하나로 제한될까?

관리처분계획인가가 갖는 의미는 결코 가볍지 않다. 이 단계에 이르면 누가 어떤 주택을 분양받고, 얼마를 부담하거나 돌려받을지가 구체적으로 확정된다. 다시 말해 분양권은 단순한 기대가 아니라 사실상 확정된 권리의 성격을 띠게 된다. 주택법이 일정한 경우 분양권을 전매하는 것을 금지하고 있는 것도 같은 선상에서 이해할 수 있다.

이러한 관점에서 보면, 관리처분계획인가 이후에 취득한 부동산에 대하여도 별도의 분양권을 인정해 주어야 하는 것 아니냐는 생각이 전혀 근거가 없다고 보기는 어렵다. 법이 조합원과 분양권을 별개 개념으로 규정하고 있고, 조합원 지위의 양도 제한과 이미 확정된 분양권의 귀속 문제는 개념적으로 구별될 여지가 있기 때문이다.

그러나 현재의 법령과 판례 흐름을 고려할 때 이를 단정하기는 쉽지 않다. 조합원 지위와 분양권을 제한하는 것은 부동산 투기를 방지하려는 것인데, 관리처분계획인가 이후라 하더라도, 분양권은 기본적으로 ‘조합원 1인’을 기준으로 귀속된다는 틀에서 벗어나지 않는다고 보는 것이 그 취지에는 오히려 부합할 것으로 보인다. 이와 같은 논리라면, 이미 조합원인 사람이 같은 정비구역 내 부동산을 추가로 취득하면 종전자산가의 증액으로 볼 수는 있어도 곧바로 제2의 분양권이 발생한다고 보기는 어렵다는 결론에 이른다.

다만 여기서 실무적으로 간과하기 어려운 한 가지 현실적인 문제가 있다.

관리처분계획이 인가되면, 그에 따라 분양대상자와 분양내용이 확정된다. 그런데 현행 제도상, 이렇게 확정된 분양권을 사후적으로 다시 들여다보고, “분양권을 하나만 인정해야 한다”는 이유로 이미 반영된 분양권을 박탈하거나 정정할 수 있는 실질적인 절차가 존재하지 않는다는 것이다. 물론 사업을 마무리하면서 관리처분계획을 확정하는 관리처분확정총회를 진행하나, 이때는 이미 관할청이나 한국부동산원의 검토가 마무리된 관리처분계획 수립의 적법성이나 정당성을 검토하는 것에는 크게 관심이 없을 수밖에 없다.

즉, 분양권을 추가로 인정하는 것이 법리적으로 부당하다고 평가되더라도, 현실적으로 이를 되돌릴 수 있는 장치가 마련되어 있지 않다. 이 때문에 관리처분계획인가 이후의 권리 변동은, 법리보다도 사실상 그대로 굳어질 가능성이 크다.

결국 이 문제의 본질은, 분양권을 어디까지 독립된 재산권으로 볼 것인가, 그리고 확정된 관리처분계획을 사후적으로 얼마나 조정할 수 있는가에 있다. 법은 분양권 남용을 경계하면서도, 한편으로는 이미 확정된 권리관계를 쉽게 흔들지 못하도록 설계되어 있다.

정비사업에서 가장 위험한 순간은, “이론적으로는 맞을 것 같다”는 판단을 그대로 믿는 때다. 분양권 문제는 사업 후반부에 분쟁으로 드러나는 경우가 많고, 그 시점에서는 이미 되돌리기 어려운 상황이 되어버리기 때문이다. 그렇기 때문에 반드시 전문가의 도움이 필요하다.

법무법인 센트로 김택종 변호사 tjkim00@centrolaw.com

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이사가 바뀌었는데 등기를 안 하면 과태료?

재개발조합이나 재건축조합(아래에서는 ‘조합’이라고만 한다)에서 이사 변경은 비교적 흔한 일이다. 임기 만료로 물러나는 경우도 있고, 개인 사정으로 사임하거나 보궐선임이 이루어지는 경우도 적지 않다. 그런데 이사가 바뀌면 반드시 변경등기를 해야 할까? 더 나아가 이를 하지 않으면 과태료까지 부과될 수 있을까?

등기는 다른 사람들에게 알리는 공시효과가 있다는 점에서 조합을 대표하는 조합장 변경이라면 당연히 등기가 필요하겠지만, 대표권도 없는 ‘이사’ 변경까지 등기 대상인지는 조금 의문이 들 수도 있을 것이다.

재개발이나 재건축을 시행하는 조합은 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립되고, 같은 법은 조합의 내부 조직과 운영에 관하여 민법상 사단법인에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다. 이 준용 규정 때문에 이사 변경 시 변경등기 의무 문제가 발생한다.

민법에 따르면, 사단법인의 대표자인 이사는 등기사항이다. 민법 제52조는 이사에 변경이 있는 경우 그 변경이 있은 날부터 3주 이내에 변경등기를 하도록 의무를 부과하고 있다. 그리고 이 의무를 이행하지 않았을 때의 제재 역시 민법에 직접 규정되어 있다. 민법 제97조는 “본장에 규정한 등기를 해태한 때에는 그 법인의 이사·감사 또는 청산인에게 500만 원 이하의 과태료를 부과한다”고 정하고 있다.

조합에 민법상 사단법인 규정이 준용되는 이상, 이사 변경등기 의무와 과태료 규정 역시 민법 자체를 근거로 적용될 수 있는 구조다. 형식적으로만 보면, 이사 변경등기를 하지 않은 경우 과태료 부과에는 별다른 장애가 없다.

조합장이 변경된 경우라면 이러한 구조를 그대로 적용하는 데 큰 이견이 없다. 조합장은 조합을 대표하여 계약을 체결하고, 소송을 수행하며, 각종 대외적 행위의 주체가 되기 때문이다. 대표자가 바뀌었는데 이를 공시하지 않는 것은 거래 안전 측면에서도 문제다.

문제는 조합의 이사다. 조합의 이사는 통상 대표권이나 단독 집행권한을 가지지 않는다. 조합의 대외적 법률행위는 조합장 명의로 이루어지고, 이사는 내부 업무 집행이나 의사결정에 ‘참여’하는 지위에 그치는 경우가 대부분이다. 형식은 ‘이사’이지만, 민법상 사단법인의 이사와 동일한 권한 구조를 전제로 보기는 어렵다.

그렇다면 이러한 이사까지 민법상 사단법인의 이사와 완전히 동일하게 취급하여, 변경 시마다 변경등기를 강제하고, 이를 어기면 과태료까지 부과하는 것이 과연 타당한지 의문이 생긴다. 대표권도 없는 이사 변경을 외부에 공시해야 할 실질적인 필요성이 얼마나 되는지, 제도적으로 고민해 볼 여지가 있다.

그러나 현실은 상당히 엄격하다. 현재 도시 및 주거환경정비법령은 조합의 이사 전원을 등기사항으로 취급하고 있고, 실제로 등기부에도 조합장과 함께 이사 전원의 성명이 기재된다. 이러한 법령을 고려할 때, “대표권이 없으니 등기 대상이 아니다”라는 주장은 받아들여지기 어렵다.

그리고 이사 변경등기를 하지 않았다는 이유로, 관할청 감사나 조합원 민원 과정에서 문제가 되어 민법 제97조를 근거로 과태료가 부과되는 사례도 적지 않다. 고의가 없었다거나 단순 착오였다는 사정은 과태료를 면제하기보다는 감경 사유로만 고려되는 경우가 대부분이다.

결국 현행의 법령과 실무 아래에서는, 조합의 이사 역시 변경되면 3주 이내에 변경등기를 하는 것이 가장 안전한 선택이다. 일단 법령의 구조와 등기 실무가 그 방향으로 작동하고 있기 때문이다.

다만 장기적으로는, 조합 이사의 실제 권한과 역할을 고려하여 대표권 없는 이사까지 일률적으로 등기와 과태료 대상으로 삼는 것이 타당한지에 대한 제도적 재검토가 필요해 보인다. 이는 민법상 사단법인 규정을 준용하는 과정에서 발생한 구조적 문제일 수 있다.

정비사업은 보통 10년 이상 이어지는 장기 사업이다. 대표권도 없는 이사 한 명이 바뀔 때마다 과태료 리스크를 부담해야 하는 현재의 구조가 과연 바람직한지 한 번쯤 짚어볼 필요가 있다.

법무법인 센트로 김택종 변호사 tjkim00@centrolaw.com

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법무법인 센트로 임형준 변호사

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도시정비법은 조합임원 등에게 정비사업의 시행과 관련된 서류와 자료를 공개해야 할 의무를 규정하고, 이를 위반하는 경우 처벌하는 규정을 두고 있다. 그렇다면 작성되지 않은 서류와 자료의 공개의무까지 인정되어 이를 공개하지 않은 조합임원 등이 도시정비법 위반으로 처벌될까. 결론부터 말하자면 그렇지 않다.

정비사업의 투명성, 공공성을 확보하고 조합원의 알권리를 충족하기 위해 정비사업의 시행과 관련된 서류와 자료는 조합원들에게 공개될 필요가 있다. 다만, 그렇다 하더라도 조합임원 등으로 하여금 존재하지 않는 서류나 자료를 만들어서 공개하도록 할 근거는 없고, 이를 공개하지 않았다고 하여 도시정비법 위반으로 처벌하는 것은 죄형법정주의 원칙에도 반할 것이다.

같은 취지에서 대법원은 ① 도시정비법 제124조 제1항 각호에 규정된 서류나 관련 자료가 작성되어 존재한 바가 없다면 작성 또는 변경 후 15일 이내에 공개하지 않은 경우 처벌하도록 규정한 도시정비법 위반죄는 성립할 여지가 없다고 하고, ② 조합임원 등이 매 분기가 끝나는 달의 다음 달 15일까지 도시정비법 제124조 제1항이 규정한 서류 및 관련 자료의 작성을 마치고 이를 공개할 의무까지 부담한다고 볼 수도 없다고 하며, ③ 현존하지 않는 서류나 자료에 대한 열람·복사 요청에 응하지 않았다고 하여 도시정비법 제124조 제4항을 위반한 것으로 볼 수 없다고 판시하였다.

다만, 형식상 존재하지 않는 자료라 하여 무조건적으로 공개의무가 인정되지 않는다고 볼 수는 없다. 그와 같이 본다면 실질적으로 존재하는 자료임에도 자료의 형식상 제목이 정확하게 일치하지 않는다는 이유만으로 해당 자료를 공개하지 않는 것을 용인할 여지가 있고, 그로 인해 정비사업의 투명성, 공공성을 확보하고 조합원의 알권리 충족을 위해 둔 정보공개 제도의 취지가 몰각될 우려가 있기 때문이다.

조합원이 형식상 존재하지 않는 자료에 대한 공개를 요청하였다 하더라도 실질적으로 요청된 정보를 담고 있는 다른 형태의 자료가 있다면 이는 공개대상 자료라 할 것이고, 이를 공개하지 않는 조합임원 등은 도시정비법 위반으로 처벌될 수 있다.

실제로, 조합원이 경리장부의 열람·복사를 신청하였으나, 조합 자체적으로 경리장부를 작성하고 있지 않다는 이유로 이를 공개하지 않은 사안에서, 조합의 회계법인이 조합의 모든 영수증을 제공받아 회계 업무를 처리하였고, 회계법인 전산상 관련 내용을 정리한 파일까지 보관하고 있어 조합원이 실질적으로 확인하고자 하는 자료를 제공할 수 있었음에도 이를 제공하지 않았다는 이유로 조합장이 처벌된 사례가 있다.

조합임원은 도시정비법 위반으로 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 경우 당연퇴임하게 되기 때문에, 조합원으로부터 정보공개 요청 받은 자료가 존재하는 자료에 해당하는지 여부가 모호한 경우에는 가급적 공개를 하는 것이 안전할 것이다.

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