아파트 리모델링이나 재건축을 추진할 때, 가장 중요한 일 중 하나는 ‘입주민에게 소식을 알리는 것’이다. 그런데 현실에서는 생각보다 어려움이 뒤따른다. 대형 통신사들의 잇따른 개인정보 유출 사고가 아니더라도, 요즘은 개인정보 유출에 매우 민감하여 추진위원회나 조합이 입주민의 주소나 연락처를 확보하기 어려운 상황이다.

아파트의 관리사무소는 보통 입주민들의 주소와 연락처를 보유하고 있다. 이 정보는 개인정보보호법에 따라 적법하게 수집된 것이지만, 원칙적으로 ‘아파트 관리 업무’라는 수집 목적의 범위 내에서만 활용해야 한다. 따라서 관리사무소가 입주민 정보를 추진위원회나 조합에 전달한다면, 이는 무단으로 개인정보를 제3자에게 제공한 것이 되어 개인정보보호법 위반의 소지가 있다.

그렇다고 해서 개인정보보호법이 개인정보의 제3자 제공을 모두 금지하고 있는 것은 아니다. 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우, 명백히 당사자에게 이익이 되는 등에는 당사자의 동의가 없더라도 제3자에게 개인정보를 제공할 수 있다고 규정한다. 그러나 관리사무소가 리모델링 또는 재건축 추진을 위한 개인이나 단체에 입주민 정보를 제공할 수 있다고 보는 해석에는 다소 무리가 있다.

이 때문에 현실에서는 추진위원회나 조합이 관리사무소에 입주민들의 정보 제공을 요구하는 경우는 거의 없고, 관리사무소에게 직접 리모델링이나 재건축 소식을 알리도록 협조를 구하는 경우가 많다. 그러나 관리사무소는 개인정보보호법 위반을 우려하여 협조 요청을 거절하는 경우가 적지 않다. 관리사무소가 리모델링이나 재건축 소식을 전하는 것이 과연 개인정보를 수집한 ‘목적 범위 내’에서 사용하는 것으로 볼 수 있을지 여전히 문제가 되기 때문이다.

필자의 견해로는, 리모델링이나 재건축이라는 것도 결국 오래되어 낡은 아파트에 필요한 ‘관리’의 일환으로 볼 수 있어 문제가 없다고 본다. 그러나 수도권의 공동주택관리규약준칙에서 동대표는 리모델링이나 재건축 추진을 하지 못하도록 하는 규정을 두고 있는 점을 고려할 때, 관리사무소가 리모델링이나 재건축 추진에 협조하는 것은 그 목적에 맞지 않다는 반론도 무시할 수 없다.

한편, 리모델링이나 재건축 소식은 단순한 ‘홍보’가 아니라 입주민의 재산권과 직결된 정보다. 사업 추진 여부에 따라 자산 가치가 변동될 수 있는 만큼, 이를 알리는 것은 입주민의 이익을 위한 행위이기도 하다. 따라서 적어도 ‘입주민의 이익을 위한 목적’이라면 관리사무소가 이미 수집한 개인정보를 활용하여 리모델링이나 재건축에 관한 내용을 알리는 것은 문제가 없다고 해석함이 타당하다.

개인정보보호위원회는 최근 이에 대해 실무상 참고할 만한 유권해석을 내놓았다. 입주자대표회의가 의결을 거쳐, 입주민에게 리모델링 추진에 관한 단체문자를 발송하는 것은 개인정보보호법 위반이 아니라는 것이다. 비록 입주자대표회의 의결이라는 조건이 붙었지만, 이는 리모델링 추진에 관리사무소가 협조할 수 있다고 본 것이다. 동시에 리모델링 추진이 아파트 관리 업무의 일환임을 인정한 것이라 볼 수 있다.

다만, 리모델링과 재건축 사이에 갈등이 있는 아파트에서는 주의가 필요할 것이다. 리모델링 또는 재건축을 알리는 행위가 특정 단체를 지지하는 것으로 오인될 소지가 있기 때문이다.

정리하면, 추진위원회나 조합은 입주자대표회의의 의결을 거친 후 관리사무소를 통해 문자 또는 안내문을 발송할 수 있다. 추진위원회나 조합이 직접 개인정보를 활용하지 않으면서도 입주민에게 정확한 정보를 제공할 수 있는 가장 안전한 방법이지만, 입주자대표회의를 거쳐야 한다는 점에서 현실적인 한계가 있다. 일정한 정보 제공은 입주자대표회의의 의결을 거치지 않더라도 문제가 없다고 볼 필요가 있다.

리모델링이나 재건축 추진은 단지 내의 의사소통에서 시작된다. 다만 그 ‘소통’이 법의 테두리를 벗어나지 않도록 세심한 주의가 필요하다. 사업의 신속한 추진도 중요하지만, 무리한 사업 추진은 오히려 법적 리스크가 되어 발목을 잡는 수가 있다.

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[여성소비자신문] 재개발 정비사업의 추진이 예정된 구역에서는 조합원 아파트 입주권을 다수 확보할 목적으로 단독(또는 다가구) 주택을 다세대 주택으로 전환하거나 나대지에 다세대 주택을 신축하는 경우가 많다.

이러한 경우까지 개별적으로 단독 조합원 자격 및 입주권을 인정한다면 조합원의 수가 급증하고 사업성이 악화되어 기존 조합원의 손해가 막대해진다는 폐해가 발생한다. 

이에 관해 도시정비법은 정비구역 지정 고시 이전에 부당이득을 노리는 투기 세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고, 기존 조합원의 권익 보호를 위해 이른바 ‘지분쪼개기’를 하는 경우 조합원 입주권을 제한하고자 하는 취지의 규정을 두고 있다. 

첫째로, 도시정비법은 ‘정비구역 지정 고시가 있은 날’ 또는 ‘시·도지사가 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정 고시 전에 따로 정하는 날’의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 이를 ‘권리산정기준일’이라고 한다.

즉 권리산정기준일의 다음날 이후 토지 분할, 단독주택 또는 다가구주택의 다세대주택 등 집합건물로의 전환, 대지와 건축물의 분리소유, 건축물 신축 등의 경우에는 별개의 입주권을 인정하지 않는다

나대지에 건축물을 새로 건축하거나, 기존 단독 주택을 철거하고 다세대 주택을 건축하는 경우에는 위 권리산정기준일 관련 규정을 건축허가를 기준으로 적용할지 아니면 준공 후 등기를 기준으로 적용할지 문제될 수 있다.

권리산정기준일 이전에 건축허가를 이미 받은 경우에는 이를 투기로 보아 분양받을 권리를 제한하는 것은 부당하다는 견해도 있으나 건축허가→정비구역 지정고시→준공→보존등기가 순차적으로 이루어진 사안에서 권리산정기준일의 다음날 당시 건축물이 ‘완공’되어야 한다고 본 하급심 판결이 있다는 점에서 주의를 요한다. 

이와 관련해, 양수인으로서는 양수하고자 하는 건축물의 신축일, 다세대 주택 전환일, 토지분할일 등을 확인해 위 규정이 본인에게 적용되는지를 반드시 확인할 필요가 있다.

1인이 한 사업구역 내 다수의 필지의 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 경우(이를 ‘다물권자’라고 한다)에도 여러 제한 규정이 존재하는데, 도시정비법은 다물권자의 경우 필지나 건축물의 수와 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정하고 있으며 이 경우 조합원도 1인, 입주권도 1개만 인정된다(다만 이 경우에도 요건이 충족된다면 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목의 ‘1+1’ 분양은 가능하다).

따라서 다물권자로서는 본인 소유의 여러 부동산을 미리 매매·증여 등으로 처분하는 경우가 많은데, 도시정비법에서는 이에 관해도 별도로 규제하고 있다.

조합설립인가(공공방식·신탁방식의 경우에는 사업시행자 지정) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 것이다.

나아가 대법원은 이 경우 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 판시했다. 따라서 다물권자는 자신이 소유하고 있는 다수의 부동산 중 일부를 조합설립인가일(또는 사업시행자 지정일) 이전에는 미리 처분해야 그 양수인도 별개의 입주권이 인정될 수 있다.

양수인으로서는 양도인이 구역 내 다물권자인지 여부, 양도인과 같은 세대에 속하는 세대원도 구역 내 다물권자인지 여부를 반드시 확인하고, 만약 양도인이나 그 세대원이 다물권자라고 한다면 조합설립인가일(또는 사업시행자 지정일) 이전에 양수해 이전등기까지 경료해야 한다고 본다.

나아가 도시정비법은 ‘투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한 규정’과 ‘투기과열지구 내 분양신청권 제한(재당첨 제한) 규정’을 두고 있다. 

전자의 경우, 투기과열지구 내 재건축의 경우 조합설립인가 후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 후에는 조합원 지위 승계가 제한되며, 이에 해당하는 양수인은 현금청산대상자가 된다.

이때 양도·양수에는 매매·증여 그 밖의 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속·이혼으로 인한 양도·양수는 제외된다.

다만 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 단서 각 호 사유에 해당하는 때에는 양수인이 조합원 지위를 승계한다. 후자의 경우, 관리처분계획에 따라 조합원 분양분의 대상자 및 그 세대에 속한자는 최초 관리처분계획 인가일부터, 일반 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 각 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청할 수 없고, 현금청산대상자가 된다는 것이다.

이에 관해 시행일(2017. 10. 24.) 이전의 투기과열지구의 토지등소유자는 종전의 규정을 적용하도록 해 분양신청 제한을 받지 않도록 경과규정을 두었다.

다만 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 2017. 10. 24. 이후 투기과열지구의 정비사업 구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득해 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원 분양분의 대상자로 선정된 경우, 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 일반 분양분의 분양대상자로 선정된 경우에는 분양신청권이 제한된다.

재개발·재건축 관련 규정은 다양하고 복잡하기 때문에 위와 같은 여러 규제 조항을 사전에 제대로 확인하지 않을 경우에는 불측의 손해를 입을 수 있다. 따라서 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 분쟁을 예방하는 것이 무엇보다도 중요하다.

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도시정비법은 투기과열지구 내 재개발·재건축 구역에서 투기행위를 방지하기 위해 조합원 지위의 승계를 제한하는 제도를 두고 있다. 예를 들어, 도시정비법 제39조 제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 조합설립인가 이후 부동산을 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만, 투기행위와 관련이 없다고 인정되는 등 양도인에게 일정한 예외사유가 존재할 경우에만, 양수인이 조합원 지위를 승계할 수 있다. 

공유자 '전원'이 예외 요건을 충족해야 전체 지분 승계 가능예를 들어, 투기과열지구 내 재건축 구역에서 A아파트를 갑과 을이 각각 1/2 지분씩 공유하고 있는데, 대표조합원인 갑만 1세대 1주택자로서 소유기간 및 거주기간에 관한 조합원 지위 승계요건을 충족하고 을은 충족하지 못한 상황에서, 병이 A아파트 전체를 매수했다면 병은 그 전체 지분에 대해 조합원 지위를 승계할 수 있을까?이에 대해 2023년 국토교통부는 대표조합원만 요건을 충족해도 전체 지분에 대한 승계가 가능하다는 유권해석을 내놓았다.그러나 대법원은 '예외사유의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다'는 취지로 판시했다. 즉, 국토교통부의 기존 해석을 뒤집은 것이다.이에 따라 국토교통부도 2025년 11월 4일 위 대법원 판결의 취지를 반영하여 입장을 변경하였다. 즉, 대표조합원이 아니라 각 공유자별로 예외사유 충족 여부를 개별 판단해야 하며, 예외 요건을 충족하지 못한 양도인의 지분을 양수한 경우, 그 부분은 현금청산 대상이 될 수 있다.10년 소유·5년 거주 기간, 다른 사람과의 합산이 가능한가?현장에서 가장 자주 받는 질문 중 하나는 소유기간과 거주기간의 합산 가능 여부이다. 예컨대 부모로부터 상속받은 부동산을 처분하려는 경우, 상속 후 3년밖에 지나지 않았다면 어떻게 될까?이에 대해 도시정비법 시행령 제37조 제1항은 "피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다"라고 규정하고 있다. 따라서 피상속인의 소유 및 거주기간을 상속인의 기간과 합산할 수 있다. 만약 부모가 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주했다면, 상속인이 위 요건을 충족할 수 있다. 

또한, 소유자가 해외 파견 등으로 직접 거주하지 못한 경우에도 배우자·부모·자녀 등 직계가족이 거주한 기간은 합산 가능하다. 이처럼 예외 요건을 꼼꼼히 검토하면 불필요한 오해를 줄일 수 있다.대전지방법원, 1세대 1주택, 소유 및 거주 요건 충족은 계약체결시점? 아니면 등기시점?양도인의 '1세대 1주택자, 소유기간 및 거주기간' 요건을 매매계약 체결 시점에 충족하면 되는지, 아니면 등기 완료 시점에 충족해야 하는지를 둘러싸고 다툼이 있다.이와 관련하여 지난 2025년 5월 대전지방법원은 매매 '계약체결시' 양도인이 1세대 1주택자로서 소유요건과 거주요건을 충족했으면 양수인이 조합원 지위를 취득한다는 취지로 판시하였다. 나아가 대전지방법원은 "정비구역 내 주택에 대한 등기가 경료된 시점을 기준으로 도시정비법 제39조 제2항 제4호의 적용 여부를 판단하게 되면 매매계약에서 정한 등기시점의 선후라는 우연한 사정으로 인하여 일시적으로 주택 양도인이 2주택자가 된 경우에도 주택 양수인이 조합원 지위를 인정받을 여지가 없게 되므로, 이는 조합원이 실제 거주지를 이전할 목적으로 재건축 대상 부동산을 양도하고 새로운 주택을 매수하는 것에 지나친 어려움이 발생하지 않도록 고려한 도시정비법 제39조 제2항 제4호 규정의 취지에 부합하지 않고, 양수인에게도 불측의 사정으로 인하여 조합원 지위를 인정받지 못하는 중대한 피해를 주는 것으로 타당하지 않다"라고 판시하였다.최근 투기과열지구의 확대 지정으로 재건축·재개발 시장이 혼란스럽다. 이럴 때일수록 도시정비법 규정, 법원의 판결, 정부기관의 유권해석을 정확히 이해해야 한다. 조합원 지위 승계는 단순한 자격 문제가 아니라, 향후 분양권 및 현금청산 여부를 좌우하는 핵심 쟁점이다. 따라서 투기과열지구 내 부동산 거래와 분양 절차를 진행할 때에는 법률전문가의 자문을 통해 사전에 리스크를 점검하는 것이 필요하다. /글 법무법인 센트로 대표 변호사 김정우

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