[하우징워치] 투기과열지구 재건축 조합원 지위 승계와 현금청산 기준시점, 대법원의 입장
법무법인 센트로
대표변호사 김정우
얼마 전 우리 대법원은 투기과열지구 재건축 구역에서 조합원 지위 승계 제한과 관련된 매우 중요한 판결을 선고하였다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결). 이 판결에서 주목할 점은 크게 두 가지다.
첫 번째는 공유부동산의 경우 대표조합원만 조합원 지위 승계 요건을 갖추어도 전체 부동산에 대하여 양수인에게 조합원 지위가 승계되는지, 아니면 전체 공유자가 모두 요건을 갖추어야 하는지 여부였고, 두 번째는 이때 조합원 지위 승계를 하지 못한 현금청산대상자의 부동산에 대한 매매대금 산정 기준 시점이 언제인지였다.
공유부동산 조합원 지위 승계에 관한 대법원의 판단
첫 번째 쟁점과 관련하여 과거에 국토교통부는 대표조합원만 요건을 갖추면 전체 지분에 대하여 조합원 지위가 승계된다는 취지의 유권해석을 내렸다. 그러나 우리 대법원은 이와 다른 판단을 내렸다. 대법원은 위 2022다228230 판결에서 ‘예외사유와 관련된 양도인 요건의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라, 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다’는 취지로 판시했다. 즉, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 각 지분을 매수한 경우, 각 지분별로 양도인이 요건을 충족했는지를 따져야 한다는 것이다.
그 후 우리 국토교통부는 2025. 11. 4. 명시적으로 입장을 바꾸어 기존의 유권해석을 변경하였다. 즉, 공유자별로 예외사유 충족 여부를 판단하고, 예외요건을 충족하는 공유자의 지분은 지위양도를 허용하며, 미충족 공유자의 지분은 지위양도를 제한한다고 밝혔다.
결국 예외 요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분은 조합원 지위를 인정받을 수 없고, 현금청산이 된다. 그러므로 투기과열지구에서 공유자 부동산을 매수할 경우 각 공유자별로 조합원 지위 승계 요건을 갖추었는지 반드시 체크한 후 거래를 해야 할 것이다.
법원 판결과 배치된 국토교통부 유권해석의 문제점
안타까운 것은 대법원 판결이 선고되기 훨씬 이전인 2021년 5월경 서울중앙지방법원은 이미 위 대법원 판결과 동일한 취지로 판시하였다는 것이다. 이와 같이 명시적인 법원의 판결이 존재함에도 불구하고, 국토교통부가 법원의 판시사항을 전혀 언급하지도 않은 채, 법원과 전혀 다른 유권해석을 국민들에게 안내했다는 것이 상당히 문제라고 생각한다.
재건축 구역에서 조합원 지위는 분양자격과 직결되는 문제인데, 조합원 지위가 인정되지 않을 경우 재산적으로 큰 피해와 파장이 예상된다. 기존의 국토교통부의 유권해석을 신뢰하고 거래한 조합원이나 매수인들을 구제될 수 있을까. 아직까지 이에 대하여 국토교통부나 각 지자체에서 구체적인 구제책이나 안내는 확인할 수 없다. 지금이라도 국토교통부가 잘못된 유권해석으로 인한 혼란과 피해를 최소화하기 위한 제도적 보완책을 마련해야 한다는 의견이 제기되고 있다.
분양미신청 현금청산의 기준 시점을 둘러싼 하급심 판결의 대립
두 번째로 체크해야 할 사항은 현금청산대상자의 부동산에 대한 매매대금 산정 기준 시점이다. 만약 조합원 지위를 승계하지 못할 경우 결국 현금청산을 할 수밖에 없기 때문이다.
먼저 일반적인 분양미신청에 의한 현금청산과 관련하여 그 기준 시점에 대해서는 견해가 나뉘어 있다. 재건축 구역에서 분양신청을 하지 않을 경우 도시정비법 제73조에 따라 현금청산을 하게 된다.
이때 매매대금 산정 기준 시점에 관하여 우리 고등법원에서는 서로 엇갈리는 판결을 하였다. 수원고등법원은 현금청산자가 된 날을 기준으로 청산금 지급의무가 발생한다고 보아 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날’을 기준으로 매매대금이 산정되어야 한다고 보았다. 반면, 부산고등법원은 재건축조합이 매도청구소송을 제기하여 ‘매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날’을 기준으로 해야 한다고 보았다. 이에 대한 대법원 판결은 아직 확인되지 않는다.
이 두 기준 시점은 경우에 따라 1년 이상 차이가 발생할 수 있으며, 특히 부동산 가격 변동이 큰 시기에는 청산금액에 막대한 차이를 초래한다. 예컨대 서울 압구정 일대와 같이 단기간에 수억 원에서 수십억 원까지 가격 변동이 발생하는 지역에서는 그 영향이 더욱 크다.
투기과열지구 양수인에 대한 현금청산 기준 시점
한편, 도시정비법 제39조 제3항은 투기과열지구에서 부동산 양수인이 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다고 규정하고 있다. 투기과열지구에서 조합원 지위를 승계하지 못해서 현금청산자가 될 경우에도 마찬가지로 손실보상금 산정의 기준시점을 언제 볼 것인가가 매우 중요한 문제가 될 것이다.
이와 관련하여 앞서 언급한 대법원 2022다228230 판결은 “재건축사업의 시행자가 구 도시정비법 제39조 제2항, 제3항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 사람에게 그가 양수한 부동산에 대하여 손실보상을 하는 경우 손실보상의무가 발생하는 시기 및 해당 부동산의 가액을 평가하는 기준 시점은 모두 그가 해당 부동산을 양수한 날로 보아야 하고, 매도청구권의 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다”라고 판시하였다.
위 대법원 판결에 따르면, 투기과열지구 재건축 구역에서 도시정비법 제39조 제2항에 따라 부동산 양수인이 조합원 지위를 승계하지 못할 경우, 현금청산금 산정의 기준시점은 해당 부동산을 양수한 그 시점이 된다는 것이다. 예를 들어서 부동산을 2025. 12. 1. 양수했는데 조합원 지위를 승계하지 못했다고 가정할 경우, 만약 2027. 3. 1. 매도청구 소장을 수령한다고 하더라도 결국 매매대금 산정 기준시점은 2025. 12. 1. 당시의 시가라고 해석이 된다.
투기과열지구 재건축 구역에서 부동산을 거래할 경우 조합원 지위 승계 여부와 현금청산금 산정 기준시점에 관한 문제는 사업시행자나 현금청산자 모두에게 매우 중요한 문제라고 할 수 있다. 그러므로 현금청산에 관한 실무에 대해서는 전문변호사의 조력을 받아서 처리하는 것이 분쟁을 미연에 예방하는 지름길이라고 본다.
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