[하우징워치] 아파트와 상가를 모두 소유하고 있는 사람들은 왕왕 있다. 같은 구역 내 아파트와 상가를 소유하고 있는 경우도 있고, 각각 구역을 달리하여 소유하고 있는 경우도 있다. 재건축에서 소유하고 있는 경우도 있고, 재개발에서 소유하고 있는 경우도 있다.

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한편, 현재 서울 전역은 투기과열지구에 해당한다. 그리고 도시정비법은 투기과열 지구의 정비사업에서 분양대상자로 선정된 자는 그 선정일로부터 5년 이내에는 (다른) 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없도록 규정하고 있다.

Q. 부부가 투기과열지구에서 아파트와 상가를 각각 소유한 경우 부부 각자의 명의로 아파트 한 채, 상가 한 채를 분양받을 수 있을까?

우선, 같은 재건축 구역 내 아파트와 상가를 각각 소유한 경우를 살펴보자.

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도시정비법 제39조 제1항 제2호는, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 따라서 부부가 각각 상가와 아파트를 단독 소유하고 있다고 하더라도, 1세대에 속하는 여러 명의 토지등소유자에 해당하므로 '대표자 1명만 조합원 지위'를 취득하게 된다.

그리고 도시정비법 제76조 제1항 제6호는, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하도록 규정하고 있다. 부부는 1세대에 해당하므로, 원칙적으로 1주택만 공급받게 된다. 주의깊게 살펴볼 점은 위 내용은 ‘주택’에 관한 공급규정이라는 것이다.​

한편, 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는, 부대시설·복리시설의 소유자에게는 원칙적으로 부대시설·복리시설을 공급하므로 주택(아파트) 외 부대시설·복리시설(상가)을 공급받을 수 있는 규정이 존재한다.

정리하자면, 1세대에 속하는 부부로서 한 명의 조합원 지위에 있는 경우, 같은 재건축 구역 내 아파트와 상가를 각각 소유한 경우 각 소유대로 아파트와 상가를 공급받을 수 있는 것일까?

결론은 그렇다. 도정법은 주택을 소유한 경우 주택을 공급하도록, 동법 시행령은 상가를 소유한 경우 상가를 공급하도록 규정하고 있다. 이는 문언의 해석과 관리처분계획의 수립기준으로서의 균형있는 배분 및 합리적인 이용에도 부합하는 결론이라고 생각한다.

다음으로는 서로 다른 재건축 구역이지만, 아파트와 상가가 모두 투기과열지구 내에 있는 경우를 살펴보자. 부부는 각각 다른 재건축 조합의 조합원이 되므로, 분양 자격은 독립적으로 판단된다. 도시정비법 제72조 제6항에 따르면, 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따른 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말함)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 바, 위 규정에 따른 5년 재당첨 제한 규정이 상가 분양의 경우에도 적용되는지 여부가 문제된다.

이와 관련, 국토교통부는 정비사업 일반분양 미분양분 및 주택이 아닌(상가, 오피스텔 등) 분양분을 양수하는 경우, 재당첨제한 규정을 적용할 수 없다는 입장을 밝힌 바 있으며(정비사업의 5년 재당첨 제한 관련 Q&A, 2017. 12. 6. 참조), 투기과열지구 내 재개발정비사업의 상가조합원에게 5년 재당첨 제한 규정이 적용되는지 여부에 관한 민원에 대하여, 상가를 분양받는 경우는 위 규정이 적용되지 않는다고 답변한 바 있다.

반면, 도시정비법 제72조 제6항은 ‘주택’이라는 단어를 명시적으로 사용하지 않고 있으므로, 상가든 주택이든 투기과열지구 내 정비사업의 분양대상자로 선정되었다면 5년 이내의 재당첨이 제한된다고 해석할 여지가 있다.

그러나 주택법 제63조 제2항은 투기과열지구 제도 자체가 주택 시장 안정을 위한 것임을 보여준다. 또한 도시정비법 제72조 제6항은 2017. 10. 24. 법률 제14943호로 도시정비법이 개정되면서 도입되었는데, 개정 이유는 주택법에 따른 조정대상지역 또는 투기과열지구가 지정될 경우 재건축조합원에 대한 주택공급 특례를 적용하지 아니함으로써 주택재건축사업의 과열을 방지하고, 투기과열지구 내 주택재개발사업 및 도시환경정비사업에도 조합원 분양권 전매를 제한하며, 정비사업의 조합원 및 일반분양 시 5년간 재당첨 제한제도를 도입하려는 것이다.

또한 위 규정은 주택가격의 안정을 위하여 지정된 투기과열지구에서 주택재건축사업의 과열을 방지하고, 최근 5년간 분양당첨이력이 없는 자에 한하여 분양받을 기회를 제공함으로써 실제 거주예정자 위주의 공급을 효율적으로 하는데 그 목적이 있다(수원지방법원 2022. 5. 19. 선고 2021구합67016 판결, 서울행정법원 2024. 7. 4. 선고 2022구합71424 판결 등 참조).

이와 같은 도시정비법 제72조 제6항의 취지 및 국토교통부의 유권해석을 종합하면, 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한 규정은 주택 공급과 직접적으로 관련된 경우로 한정하여 해석함이 타당하다. 즉, 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한 규정은 주택 분양분에 한정되어 적용된다고 해석하는 것이 타당할 것이다.

다만, 도시정비법의 문언상으로는 위 규정이 주택 분양분에 한정하여 적용된다고 볼 명시적인 근거가 존재하지 않고, 이와 관련한 대법원 판례도 아직 확립되어 있지 않으므로, 향후 법원의 판단은 어떠할지 궁금하다.

글 = 이희창 법무법인 센트로 변호사(chang@centrolaw.com)

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< 조합은 공유재산인 사실상 도로를 무상으로 양도받을 수 있을까 >

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현행 도시정비법에 따르면 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.

관계 법령에 따라 사업시행자인 조합에게 무상으로 양도되는 정비기반시설을 조합이 국가 또는 지방자치단체와의 매매계약을 통해 유상으로 매입한 경우 특별한 사정이 없는 한 해당 매매계약은 무효이고, 그에 따라 조합이 지급한 매매대금 상당은 부당이득에 해당하여 반환 청구의 대상이 되는 바, 어떠한 정비기반시설이 조합에게 무상으로 양도되는 정비기반시설에 해당하는지 여부가 문제되고, 특히 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지의 무상양도 대상 여부가 문제되어 왔다.

종래 대법원은 2015년 개정된 도시정비법 이전의 구 도시정비법에서 정하는 '사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설'에는 정비사업시행인가 전에 이미「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 도시관리계획으로 결정되어 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설, 도로법상 노선 지정·인정 공고와 도로구역 결정·고시를 거쳐 설치된 '도로법상 도로'가 포함되고, 일반 공중의 교통을 위해 이용되었을 뿐 위와 같은 관계 법령에 따라 설치된 것이 아닌 이른바 '사실상 도로'는 '사업시행자에게 무상으로 양도되는 정비기반시설'에 해당하지 않는다는 입장이었다.

그런데, 2015년 개정된 도시정비법에 따라 시장 군수 또는 주택공사등의 정비사업 시행으로 인한 정비기반시설의 무상 귀속 대상에 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지를 규정하여 시장 등이 정비사업을 시행하는 경우에 관한 무상귀속 대상 정비기반시설에 ‘사실상 도로’가 포함되었고, 2017년 전면 개정된 도시정비법에 따라 시장 등이 아닌 사업시행자에게 무상양도되는 정비기반시설에도 이른바 사실상 도로가 포함되었으나, 2017년 개정 법률의 부칙은 ‘개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다’고 정하였다.

이와 같은 도시정비법의 개정에 따라 최근 대법원은 시장 등이 아닌 사업시행자가 2017년 개정법률이 시행되기 전에 사업시행계획인가를 신청한 경우에는 ‘사실상 도로로 사용되고 있는 부지’가 ‘사업시행자에게 무상으로 양도되는 정비기반시설’에 포함되지 않는다고 판시하였다.

위 대법원 판결에 따라 2017년 개정법률이 시행된 이후 사업시행계획인가를 신청한 조합의 경우 공유재산인 사실상 도로는 조합에 무상으로 양도되는 정비기반시설에 해당한다고 볼 것이고, 만일 조합이 해당 사실상 도로를 유상으로 매입하였다면 다른 특별한 사정이 없는 한 해당 매매계약은 무효로 볼 것이며, 그에 따라 조합이 지급한 매매대금 상당은 부당이득으로 반환되어야 할 것이다.

법무법인 센트로 임형준 변호사

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2025년 12월 현재 서울 25개 구는 모두 투기과열지구이다. 재건축 정비사업조합이 설립되었다는 사실은 적어도 사업주체로서의 법인격을 갖추었다는 이야기다.재건축 정비사업조합 설립은 짧게는 수년에서 길게는 십수 년 동안 헌신과 수고를 아끼지 않았던 수 많은 사람들이 있었다는 것이고, 토지등 소유자들이 합심하여 돕는 전문 협력사들과 협력해 힘을 모았다는 것이다. 

이희창 변호사/사진제공=법무법인 센트로조합의 설립으로 사업이 가시화되고, 새집 분양을 희망하며 청사진을 그려볼 수 있을 것인데, 만약 증여세, 상속세 등을 고려하여 조합설립인가 후 자녀와 배우자 등 가족에게(이하 통칭하여 "수증자들"이라고 한다) 아파트 지분을 증여할 경우 수증자들이 조합원 지위를 취득할 수 있을까? 또, 나머지 지분을 가지고 있는 증여자는 조합원 지위가 유지될 수 있을까?관련 조항조합원 자격에 관한 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 의하면, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 '그 여러명을 대표하는 1명'을 조합원으로 본다.그리고 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 '재건축'사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(증여를 포함)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있다.한편, 제3항은 위 제2항(본문) 내용에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 '손실보상'을 하여야 한다고 규정하고 있다.수증자들의 법률적 지위(조합원 지위, 손실보상)먼저 재건축정비사업 구역에서 조합설립인가 후 증여받은 수증자들은 조합원의 지위를 득할 수 없음은 분명하다(도시정비법 제39조 제2항). 수증자들이 조합원 지위를 취득할 수 없는 이상, 사업시행자는 도시정비법 제39조 제3항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없게 된 수증자들에게 동법 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 할 것이다(사업시행자는 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 아니하면 수증자들에게 매도청구소송을 제기할 수 있을 것이다).증여자의 법률적 지위(조합원 지위, 행사권리)우선, 수증자의 지분에 관하여는 손실보상 절차를 통해 사업시행자가 취득하게 될 것이므로 증여자에게 수증자의 지분에 상응하는 권리라는 것을 상정하기는 어렵다.따라서 증여자는 자신의 보유지분에 상응하는 권리만큼만을 행사할 수 있을 것이지만, 주의할 점은 정관의 내용에 따라 증여자 역시 조합원의 자격을 상실할 수도 있다는 것이다.서울고등법원은 조합 정관에서 "조합원이 건축물의 소유권 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다"고 규정하고 있었던 사안에서 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 조합설립인가 후 건축물 등을 양도하면 즉시 조합원의 지위를 상실한다고 본 바 있고, 위 판시에 따르면 정관 내용 등에 따라 증여자 역시 조합원의 자격을 상실하게 될 가능성도 있다는 점을 주의하여야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)

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