법무법인 센트로 임형준 변호사

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도시정비법은 조합임원 등에게 정비사업의 시행과 관련된 서류와 자료를 공개해야 할 의무를 규정하고, 이를 위반하는 경우 처벌하는 규정을 두고 있다. 그렇다면 작성되지 않은 서류와 자료의 공개의무까지 인정되어 이를 공개하지 않은 조합임원 등이 도시정비법 위반으로 처벌될까. 결론부터 말하자면 그렇지 않다.

정비사업의 투명성, 공공성을 확보하고 조합원의 알권리를 충족하기 위해 정비사업의 시행과 관련된 서류와 자료는 조합원들에게 공개될 필요가 있다. 다만, 그렇다 하더라도 조합임원 등으로 하여금 존재하지 않는 서류나 자료를 만들어서 공개하도록 할 근거는 없고, 이를 공개하지 않았다고 하여 도시정비법 위반으로 처벌하는 것은 죄형법정주의 원칙에도 반할 것이다.

같은 취지에서 대법원은 ① 도시정비법 제124조 제1항 각호에 규정된 서류나 관련 자료가 작성되어 존재한 바가 없다면 작성 또는 변경 후 15일 이내에 공개하지 않은 경우 처벌하도록 규정한 도시정비법 위반죄는 성립할 여지가 없다고 하고, ② 조합임원 등이 매 분기가 끝나는 달의 다음 달 15일까지 도시정비법 제124조 제1항이 규정한 서류 및 관련 자료의 작성을 마치고 이를 공개할 의무까지 부담한다고 볼 수도 없다고 하며, ③ 현존하지 않는 서류나 자료에 대한 열람·복사 요청에 응하지 않았다고 하여 도시정비법 제124조 제4항을 위반한 것으로 볼 수 없다고 판시하였다.

다만, 형식상 존재하지 않는 자료라 하여 무조건적으로 공개의무가 인정되지 않는다고 볼 수는 없다. 그와 같이 본다면 실질적으로 존재하는 자료임에도 자료의 형식상 제목이 정확하게 일치하지 않는다는 이유만으로 해당 자료를 공개하지 않는 것을 용인할 여지가 있고, 그로 인해 정비사업의 투명성, 공공성을 확보하고 조합원의 알권리 충족을 위해 둔 정보공개 제도의 취지가 몰각될 우려가 있기 때문이다.

조합원이 형식상 존재하지 않는 자료에 대한 공개를 요청하였다 하더라도 실질적으로 요청된 정보를 담고 있는 다른 형태의 자료가 있다면 이는 공개대상 자료라 할 것이고, 이를 공개하지 않는 조합임원 등은 도시정비법 위반으로 처벌될 수 있다.

실제로, 조합원이 경리장부의 열람·복사를 신청하였으나, 조합 자체적으로 경리장부를 작성하고 있지 않다는 이유로 이를 공개하지 않은 사안에서, 조합의 회계법인이 조합의 모든 영수증을 제공받아 회계 업무를 처리하였고, 회계법인 전산상 관련 내용을 정리한 파일까지 보관하고 있어 조합원이 실질적으로 확인하고자 하는 자료를 제공할 수 있었음에도 이를 제공하지 않았다는 이유로 조합장이 처벌된 사례가 있다.

조합임원은 도시정비법 위반으로 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 경우 당연퇴임하게 되기 때문에, 조합원으로부터 정보공개 요청 받은 자료가 존재하는 자료에 해당하는지 여부가 모호한 경우에는 가급적 공개를 하는 것이 안전할 것이다.

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정비사업을 추진하던 조합이 각종 사정(사업이 경제성이 없다고 판단하여 조합원들이 미리 사업을 포기한다든가 하는 등의)으로 사업을 더 이상 진행하지 못하고, 결국 조합설립인가 취소에 이르게 되는 경우가 종종 있다. 

이에스더 변호사/사진제공=법무법인 센트로이처럼 사업이 본궤도에 오르기도 전에 중단되는 경우, 조합 명의로 체결된 각종 계약이나 차용관계로 인해 상당한 채무가 남는 상황이 발생할 수 있다. 이때 문제되는 것이, "조합설립인가가 취소되어 조합이 해산된 경우에도, 조합 정관을 근거로 조합원들에게 조합의 잔존 채무를 부담하게 할 수 있는가"이다.조합 정관에는 통상 '조합원의 비용 부담 의무', '청산금', '채무변제 및 잔여재산의 처분' 등에 관한 규정이 있어, 이를 근거로 조합원에게 잔존 채무를 분담시키려는 시도가 이루어지곤 한다. 그러나 이러한 정관 규정이 정비사업이 완료되지 못한 상태에서의 해산까지 예정하고 있다고 볼 수 있는지는 별개 문제다.이와 관련해 우리 법원은, 정비사업조합은 사단법인으로 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단 법인에 관한 규정이 준용되고, 민법은 사단법인의 청산에 관하여 청산 중 법인의 재산이 그 채무를 완제하기에 부족한 경우 청산인으로 하여금 파산 신청을 하도록 하고 있을 뿐, 법인과 별개의 법적 주체인 사원들에게 채무를 부담하도록 하고 있지 않은바, 조합정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정으로 미리 정하였다는 등의 특별한 사정이 없다면 조합이 조합원들에게 잔존 채무에 대한 청산금을 구할 수는 없다고 보았다.그러면서 청산 종결 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산 당시의 조합원에게 공정하게 배분하여야 한다는 내용의 조합 정관 제63조에 대하여, 해당 내용은 준공인가 후 조합을 해산하는 경우에 남은 채무 및 잔여재산을 어떻게 처분할지를 정한 규정일 뿐, 공사 완료 전 조합설립인가가 취소됨으로써 해산하는 경우 조합원들에게 조합의 잔존채무를 부담하도록 하는 규정으로 해석하지 않는다고 보았다.또 조합원의 '청산금'의 비용납부의무를 규정한 정관 제10조에 대해서는 여기서의 청산금은 '대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이 차이가 있는 경우 그 차액을 의미'한다고 보아, 해당 규정의 청산금을 '공사 완료 전 조합이 해산된 경우 조합의 적극재산과 소극재산의 차액까지 포함하는 의미'로 해석할 근거는 없다고 판단하였다.결국 법원은 위와 같은 조합 정관을 근거로 한 조합의 청구에 대하여, 해당 정관만으로는 조합원들에게 잔존 채무에 대한 청산금을 청구할 근거가 되지 않는다고 판단해 이를 기각하였다(이에 조합이 상고하였으나, 대법원 역시 이러한 원심의 결론이 수긍이 가고, 거기에 재개발조합에 대한 조합원의 책임, 정관의 해석에 관한 법리 등을 오해한 잘못이 없다고 하여, 조합의 상고를 모두 기각하였다).위 판결은, 정비사업 도중 조합이 해산된 경우 조합 채무의 귀속 문제를 어떻게 보아야 하는지에 관하여 중요한 시사점을 제공한다. 조합 정관에 비용 부담이나 청산에 관한 규정이 존재한다는 사정만으로 조합원에게 조합의 잔존 채무를 당연히 전가할 수는 없다는 점을 분명히 한 것이다.결국 조합설립인가가 취소된 경우 조합의 잔존 채무를 조합원에게 부담시킬 수 있는지는 정관 규정의 문언만으로 판단할 수 있는 문제가 아니며, 관련 법령의 체계와 판례의 태도를 종합적으로 검토하여야 하는 사안인 만큼, 유사한 분쟁에 직면한 경우에는 도시정비법 분야의 법률전문가의 조력을 받아 신중하게 대응해 나갈 필요가 있다./글 법무법인 센트로 이에스더 변호사

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재개발 재건축 정비사업 협력업체 수의계약 체결할 때 주의할 점

사업시행자(조합, 추진위원장, 신탁업자, 토지주택공사 등)는 정비사업의 시행 과정에서 필연적으로 정비사업전문관리업자(정비업체)‧시공자‧감정평가업자‧설계자 등 각종 협력업체를 선정하게 된다. 이러한 협력업체의 선정에 관하여 도시정비법령은 두 가지 관점에서 규제하고 있는데, ① 반드시 총회의 의결을 받아야 하는지와 ② 입찰을 거쳐야 하는지의 문제다.

도시정비법에 따르면 ① 정비업체‧시공자‧설계자‧감정평가법인의 선정 및 변경과 ② 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약에 대해서는 총회 의결을 거쳐야 하고(도시정비법 제45조 제1항), 이에 해당하지 않는다면 대의원회 의결을 거치면 된다(계약업무처리기준 제15조 제1항).

즉, 정비업체‧시공자‧감정평가법인‧설계자의 선정 및 변경은 반드시 총회 의결을 거치고, 그 외의 업체는 대의원회의 의결로도 선정 및 변경이 가능하지만, 예산으로 정한 사항이 아니라면 총회 의결을 받아야 한다는 것이다.

입찰을 반드시 거쳐야 하는지 살펴보면, 사업시행자는 계약(공사, 용역, 물품 구매 및 제조 등을 포함한다)을 체결할 경우 일반경쟁에 부쳐야 하는 것이 원칙이고, 계약규모 등 대통령령으로 정하는 경우에는 지명경쟁입찰에 부치거나 수의계약으로 할 수 있으나, 실무상 계약 규모에 맞게 지명경쟁입찰 또는 수의계약으로 진행하는 경우가 많다. 수의계약으로 진행하는 대표적인 예가 법률자문(고문)계약이다.

건설산업기본법에 따른 건설공사, 전문공사, 공사 관련 법령에 따른 공사가 아닌, 일반적인 용역계약(법무법인, 세무법인, 회계법인 등)의 경우, 추정가격이 1억 원 이하인 용역의 경우에는 지명경쟁입찰이 가능하며, 지명경쟁입찰이 유효하기 위해서는 대의원회의 의결을 거쳐 4인 이상의 입찰 대상자를 지명하여야 하고, 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다(계약업무처리기준 제7조). 이때 추정가격에는 부가가치세가 포함되지 않는다는 것이 국토교통부의 유권해석이다.

‘추정가격이 5천만 원 이하인 용역계약’의 경우, ‘소송, 재난복구 등 예측하지 못한 긴급한 상황에 대응하기 위하여 경쟁에 부칠 여유가 없는 경우’, ‘일반경쟁입찰이 입찰자가 없거나 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우’에는 수의계약이 가능하다.

만약 추정가격이 5천만 원을 초과함에도 불구하고 수의계약을 체결한 경우에는 강행규정인 도시정비법 제29조 제1항을 위반하여 무효가 되며, 만약 사업시행자에게 실질적인 이익이 귀속된 것으로 볼 수 있으면 부당이득반환의무가 발생할 가능성도 있다.

‘소송’의 경우에는 일률적으로 수의계약 체결이 가능하다는 견해도 있으나, 소송의 경우라도 예측하지 못한 긴급한 상황에 대응하기 위하여 경쟁에 부칠 여유가 없는 경우에 한하여 수의계약이 가능하다고 보는 것이 현재 판례의 태도이다.

착수금(착수보수)이 5천만 원 이하라 하더라도 성공보수(성과보수)까지 포함하여 5천만 원을 초과하는 경우에 수의계약 체결이 가능한지가 문제된다. 특히 사업시행자(조합)가 기 납부한 조세, 부담금 등의 반환을 위해 착수금 없이 성과보수만 지급하는 약정을 하면서 그 성과보수액이 특정되지 않았다는 이유로 수의계약으로 컨설팅 계약 또는 소송위임계약을 체결하는 경우가 많다.

이에 관하여 최근 서울고등법원은 추정가격 5천만 원은 해당 계약을 체결한 결과 지불하게 될 총대금을 기준으로 산정하여야 하며, 계약체결 즉시 지급하는 착수보수만을 기준으로 할 것은 아니라고 판시하였으며, 아울러 소송제기 전부터 교육청 질의, 자문 변호사 검토 등의 조치를 거쳤고, 소멸시효가 상당한 기간이 남아있었다는 등의 사유에 비추어 예측하지 못한 긴급한 상황에 대응하기 위한 것이라고 보기 어렵다고 판시한 바 있다.

또 다른 하급심은 과오납금 환급채권의 소멸시효가 임박한 상황에서 조합이 회계법인과 수의계약을 체결한 사건에서도 위임계약 체결 경위나 계약체결 후 수행한 업무내용 등에 비추어 수의계약 사유에 해당한다고 볼 수 없다고 판시한 바 있다.

긴급한 상황에서 수의계약으로 진행하기 위해서는 어떠한 긴급상황에 따라 수의계약을 하였는지, 또 어떠한 조치를 취하였는지 그 근거를 상세히 남겨두는 것이 바람직하다.

재개발 재건축 정비사업 진행 과정에서 가장 많은 형사상 문제는 정보공개 의무 불이행으로 인한 도시정비법 위반 사안과 협력업체 계약체결에 관한 도시정비법 위반이다. 이에 관하여는 관련 법령이 복잡하고, 사실관계에 따라 판례의 결론이 상이한 경우도 많으므로 정비사업과 관련된 계약을 체결하기 전에 정비사업에 특화된 법률전문가의 조력을 받는 것이 바람직하다.

-유재벌 법무법인 센트로 변호사- yjbeol@centrolaw.com

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