재건축 사업을 추진하는 과정에서 복리시설의 대표격인 상가의 협상력이 가장 크게 작용하는 시점은 언제일까? 바로 조합설립인가를 위한 동의서를 걷을 때다. 도정법 제35조 제3항에 따르면, 추진위원회가 조합을 설립하기 위해선 전체 토지등소유자의 70% 찬성 외에도 동별 동의율 50%를 확보해야 한다. 이때 도정법엔 주택단지 내 '복리시설의 경우, 전체를 하나의 동으로 본다'는 단서 문구가 기재돼 있다.

현장에서 생각보다 많이 나오는 질의가 앞서 언급한 문구(복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)와 관련 있다. 일례로, 단지 정문과 후문에 각각 A상가, B상가가 있다고 가정해 보자. A상가는 재건축에 찬성하는 소유주들이 과반을 넘어 동별 요건을 충족했고, B상가는 재건축을 반대하는 소유주들로 인해 동별 요건을 충족하지 못했다. 그렇다면 추진위원회는 A상가와 B상가를 묶어서 하나의 동으로 보고 공유물 분할소송에 들어가야 할까?

결론은 그렇지 않다. A상가는 재건축에 찬성하기 때문에 문제 없고, B상가만 구역계에서 제척하는 방향으로 공유물 분할소송을 제기하면 된다. 도정법 제67조는 상가의 동별 동의율 요건을 충족하지 못할 경우, 상가를 사업구역에서 빼고, 나머지 부지만을 대상으로 재건축을 시행할 수 있도록 하는 재건축 특례규정을 마련해 두고 있다. 공유물 분할소송을 제기했다는 증명서류를 관할 관청에 제출하면 조합설립인가를 받을 수 있다.

지난 2014년 강남구 소재 사업장에선 복리시설이 우리가 알고 있는 상가 외에도 목욕탕과 연탄판매소, 어린이집(노유자시설) 등이 존재했다. 해당 사업장의 추진위원회는 재건축 사업을 위한 조합설립동의서를 징구했지만, 상가와 목욕탕 소유자들은 동의서를 제출하지 않았다. 이에, 추진위원회는 동의서를 제출하지 않은 복리시설(상가·목욕탕) 소유주들을 상대로 공유물 분할소송을 제기했다.

피고인 상가·목욕탕 소유주들은 전체 복리시설은 '하나의 동'에 해당하기 때문에 복리시설 전체 소유주를 상대로 소송을 제기해야 한다며, 공동소송에서 피고를 누락했기에 부적법하다고 주장했다. 이같은 피고의 주장과 관련, 법원은 부적법하지 않다고 판단했다. 사업시행자인 추진위원회는 사업계획에 따라 토지분할의 대상을 판단할 여지가 있고, '하나의 동'으로 규정한 건 조합설립 동의율 산정을 위한 기준에 불과하다고 설명했다.

다른 지방법원에서도 주택단지의 복리시설 전체를 '하나의 동'으로 보는 것은 조합설립 동의율을 산정하기 위해 마련된 기준임을 판시했다. 복리시설의 개수가 많고 산재해 있을 경우, 복리시설 전체를 하나로 보게 될 경우 추진위원회가 분할 청구의 대상을 정함에 있어 선택의 폭을 지나치게 제약한다고 본 것이다. 동별 동의율을 달성한 다른 복리시설 소유자들의 권리도 제한할 수 있다는 점을 부연했다.

재건축을 추진하는 신규 사업장에서 상가와의 협의는 첫 단추를 꿰는 중요한 단계다. 관건은 입주권 부여 여부다. 세부적으로 들어가면, 종전자산평가 방법과 입주권이 부여될 경우 분양가 결정방법 등이 협상 테이블에 올라오는 쟁점이다. 상가와의 협의가 불발될 경우 일단 사업은 가야 하기 때문에 공유물 분할소송은 필수적으로 진행될 수밖에 없다. 중요 절차인 만큼 관련 법령과 판례의 취지를 정확히 이해해야 한다. 이에, 해당 사안을 전문적으로 자문하는 법률 전문가의 조력을 받아 진행하는 것이 바람직하다.

글 = 이에스더 법무법인 센트로 변호사(sther021261@centrolaw.com)

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[여성소비자신문] 조합원으로서 재개발·재건축 정비사업에 참여할 경우 새 주택을 원가로 분양받는 것(조합원 분양) 외에 사업성에 따라 일반분양에 따른 수익금을 배분받을 수도 있기 때문에 투자수단으로 각광을 받고 있다.

따라서 분양자격(=조합원 입주권)이 조합원의 가장 본질적인 권리라고 할 수 있다. 이때 도시정비법상 분양자격을 검토하기에 앞서 확인해야 할 개념이 있다. ‘토지등소유자’, ‘조합원’, ‘분양자격’이다. 이 세 가지 개념은 상당히 일치하나 완전히 일치하지 않는다.

예컨대 재개발 구역 내 특정무허가건축물은 토지등소유자에는 해당하지 않지만 조례와 조합 정관에 따라 조합원 자격 및 분양자격이 인정될 수 있다.

재건축 구역 내 토지등소유자라고 하더라도 조합설립에 동의하지 않으면 조합원이 될 수 없다. 토지등소유자·조합원에 해당하더라도 분양자격이 인정되지 않는 경우도 있다. 과소필지 소유자나 투기과열지구 내 재당첨제한자가 그 예다.

우선 토지등소유자에 관하여, 도시정비법은 재건축 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 ‘및’ 그 부속토지의 소유자라고 정의하고 있다(도시정비법 제2조 제9호 나목). 조합원에 관하여는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 재건축 사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다고 규정하고 있다(도시정비법 제39조 제1항).

다만 재건축에 동의한 소유자라고 하여 반드시 개별적으로 독립된 조합원 자격이나 분양자격이 인정되는 것은 아님을 유의해야 한다. 

도시정비법은 ① 소유권을 여러 명의 공유에 속하거나(1호), ② 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하거나(2호), ③ 조합설립인가(신탁방식이나 공공방식의 경우에는 사업시행자 지정) 후 1명의 토지등소유자로부터 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때(3호)에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다. 이 경우 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위에 해당하게 된다. 

구체적인 예를 들면, 정비구역 내 101호 아파트를 갑이 1/3, 을이 1/3, 병이 1/3씩 공유하는 경우에는 갑, 을, 병이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자에 해당한다(1호).

갑이 101호 아파트를 소유하고 있고, 을이 201호 아파트를 소유하고 있는 경우, 갑과 을이 아무런 관계가 없는 사이라면 갑과 을이 각각 토지등소유자 및 조합원으로서 개별적으로 별개의 분양자격이 인정되지만, 만약 갑과 을이 부부거나 1세대라면 갑·을 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위에 해당하게 된다.

이때 1세대는 반드시 가족에 한정하지 않는다. 만약 조합설립인가(또는 사업시행자 지정) 전에 세대를 분리한 경우에는 갑과 을이 각자 조합원의 자격을 취득할 수 있다. 다만 부부, 19세 미만의 미혼자녀는 주민등록상 1세대가 아니더라도 위 규정상의 1세대로 본다는 점을 유의해야 한다(2호).

갑이 정비구역 내 아파트 101호, 102호, 103호를 소유하고 있다가(‘다물권자’라고 한다) 조합설립인가(또는 사업시행자 지정) 이후 을에게 102호를, 병에게 103호를 각각 양도한 경우에는, 갑·을·병 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자가 된다는 것이 3호 규정 및 대법원 판례이다.

반대해석상 갑이 조합설립인가(또는 사업시행자 지정) 이전에 을에게 102호를, 병에게 103호를 각각 양도했다면 갑, 을, 병이 각각 1인의 조합원으로서 별개의 독립된 분양자격을 취득하게 된다(3호).

분양자격은 조합원의 권리 중 분양권을 받을 수 있는 자격을 말한다. 도시정비법은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 부동산을 소유한 경우에는 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니한 2명 이상이 하나의 부동산을 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정하고 있다(도시정비법 제76조 제1항 제6호). 이를 이른바 ‘1세대(1인) 1주택 공급의 원칙’이라고 한다.

다만 재개발 사업과 달리, 재건축 사업의 경우 조합(사업시행자)의 재량으로 소유한 주택 수만큼 주택을 공급할 수 있도록 규정하고 있다. 이 경우 분양신청이 이루어지기 전에 총회결의를 통하여 확정되어야 할 것이고, 이에 따라 분양신청통지나 분양공고 당시 이를 고지하여야 한다.

다만 과밀억제권역에 위치한 재건축 사업의 경우에는 재건축 조합(사업시행자)이 재량으로 소유한 주택의 범위에서 3주택까지만 공급이 가능하고, 투기과열지구에서의 재건축 사업의 경우에는 원칙적으로 1주택만 공급이 가능하다고 규정하고 있다.  

도시정비법은 조합(사업시행자)은 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있다. 실무상 이를 ‘1+1 분양’이라고 한다.

이는 부동산의 개수, 종전자산가액, 주거전용면적 규모를 불문하고 반드시 조합원당 1주택만을 분양함으로써 발생하는 문제점, 조합원들의 형평성 등을 고려하여, 조합(사업시행자)에게 예외적으로 2주택까지 분양할 수 있는 재량을 부여한 것이다. 

이에 따르면 투기과열지구에서는 소유한 주택 수에 따른 다주택공급은 불가능하지만 종전자산가격 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에 따른 2주택 공급(1+1분양)은 가능할 수 있다. 만약 조합(사업시행자)이 1+1 분양을 실시한다면 그 대상자 사이에서는 합리적인 형평성이 요구되나 1+1 분양 자체를 하지 않더라도 위법하다고 보기 어렵다. 

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분양계약 미체결에 따른 조합원 지위 상실과 현금청산 문제

 -유재벌 변호사(법무법인 센트로) 

재건축 사업에 찬성하지 않는 토지등소유자는 ① 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않거나 ② 분양신청을 하지 않거나 ③ 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재건축 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 조합(또는 사업시행자)은 매도청구 제도를 이용하여 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득하여 사업을 계속 추진할 수 있다.

재개발 사업의 경우에는 조합설립에 동의하지 않더라도 일단 조합이 설립되면 조합원으로서 권리와 의무를 가지다가, 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재개발 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 수용절차에 따라 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득할 수 있다.

실무상 사업시행자는 조합원 동·호수 추첨 이후, 분양신청을 한 조합원에게 분양계약을 체결할 것을 통지한다. 이때 분양대금의 지급 방식은 현장마다 다를 수 있으나, 일반적으로 계약금은 분양계약 체결 시, 중도금은 여러 차례에 걸쳐 특정일에, 잔금은 입주 시에 납부하게 된다. 사업시행자가 이처럼 분양계약을 통하여 조합원으로부터 분담금을 미리 수령하는 이유는, 장기간의 차입금 이자 등 금융비용 부담을 줄이고자 하기 때문이다.

표준정관에 따르면 조합원은 관리처분계획인가 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약을 체결하지 아니하면 현금청산을 하도록 규정하고 있다(표준정관 제44조 제5항). 이에 대하여 대법원은 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이라고 판시하였다(2015두51309). 이에 따르면 분양신청절차와 분양미신청에 따른 현금청산은 도시정비법에서 규정하고 있으나, 분양계약절차와 분양계약미체결에 따른 현금청산은 정관에서 규정한 제도라는 점에서 차이가 있다.

조합원이 적법한 분양계약체결 통지를 받고도, 분양계약 체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니한 경우에는 분양계약 체결기간의 종료일 다음날 현금청산자가 되는 것으로 본다.

분양계약 체결기간에 분양계약을 체결하지 않아 분양계약체결 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 된 이상 사업시행자가 분양계약 체결기간을 연장하더라도 현금청산자 지위에 영향을 미치지 않는다는 것이 고등법원의 입장이다(부산고법 창원 2018누11749). 이에 따르면 조합원 이주가 완료되기 전에 분양계약체결을 통보하여 그 기간이 도과한 이상 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 된 자는 손실보상을 받지 않는 한 이주할 의무가 없으며, 사업시행자가 분양계약 체결기간을 연장하더라도 마찬가지라는 것이다.

필자가 조합을 대리하여 수행한 사건에서도 위와 같은 쟁점이 문제가 되었다. 정관에서 정한 방식을 따르지 않고 한 분양계약체결 통지의 효력이 발생하지 않는다는 필자의 주장이 받아들여져 조합은 분양계약 체결기간을 다시 정하여 통지할 수 있는 바, 상대방은 조합원으로서 이주의무를 이행해야 한다고 판시하였다.

사업시행자는 분양계약 체결기간 종료일 다음날부터 90일 이내 분양계약미체결로 인한 현금청산자와 손실보상 등에 관한 협의를 하여야 하고, 협의 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나(재개발) 매도청구소송을 제기하여야 한다(재건축).

즉 재개발의 경우 협의→ 지방토지수용위원회의 수용재결→ 중앙토지수용위원회의 이의재결→ 행정법원(또는 지방법원 행정부)의 행정소송(보상금 증액소송)의 순으로, 재건축의 경우 협의→ 민사소송(매도청구소송) 순으로 절차가 진행된다. 보다 구체적인 절차와 쟁점은 필자의 현금청산·매도청구에 관한 글에서 확인할 수 있다.

분양계약체결 통지의 효력이 문제되는 경우가 있다. 예컨대 분양계약체결을 통지 자체를 하지 않아 조합원이 조합과 사이에 분양계약을 체결하지 못한 경우에는 분양계약 미체결에 따른 현금청산자가 되지 않고 여전히 수분양권을 갖는 조합원의 지위를 유지한다고 보아야 한다.

표준정관에 따르면 사업시행자는 조합원에게 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 등기우편으로 개별적으로 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하여야 한다고 규정하고 있다(표준정관 제7조 제2항 제1호). 따라서 사업시행자가 분양계약체결을 통지하였으나 등기우편으로 발송하지 않았거나 그 등기우편이 반송되었음에도 일반우편으로 추가 발송하지 아니한 경우에는 해당 조합원에 대한 분양계약 체결통지는 효력이 없다고 보아야 한다. 이 경우 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않았더라도 조합원의 지위를 상실하지 아니하며, 현금청산자가 되었다고 볼 수 없다.

사업시행자(조합)는 사업 추진에 차질이 없도록 적법한 요건과 절차에 따라 적절한 시기에 분양계약체결을 통지해야 하며, 분양계약을 체결하지 않고 현금청산자가 되려는 조합원은 자신의 재산상 권리 침해를 방지하기 위해 철저히 대응해야 한다. 이러한 실무는 고도의 전문성이 요구되는 영역인 만큼, 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다.

-유재벌 법무법인 센트로 변호사- yjbeol@centrolaw.com

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