정비사업 조합이 행정청으로부터 수억원의 학교용지부담금을 부과받는 일이 비일비재하다. 그동안 학교용지부담금의 부과는 "개발로 인한 취학 수요 증가"라는 명분 아래 관행상 정당한 것으로 받아들여졌다. 그러나 최근 대법원은 학교용지부담금 산정 과정에서 실제로 거주 중이던 세입자 가구를 제외한 채 가구 수 증가분을 계산한 것은 중대하고 객관적으로 명백한 하자가 있는 행정처분으로서 무효라는 판단을 내렸다.

2025년 6월 26일 선고된 대법원 판결은, A행정청이 B재개발정비사업조합에 약 7억8천만 원의 학교용지부담금을 부과한 처분에 대하여, 법규의 중요한 부분을 위반한 하자가 중대하고 객관적으로도 명백하므로 부과처분은 당연무효라고 판시하였다. 이에 따라 해당 부과처분이 당연무효임을 전제로 부담금을 반환받을 수 있는 길이 열렸다.

학교용지부담금은 총 건립 세대 수에서 정비사업 시행 전 기존 가족 수와 임대주택 가구 수를 제외한 나머지 부과 대상 가구 수를 기준으로 산정하고 있는데, 이 사건에서 쟁점이 된 부분은 '정비사업 시행 전 기존 가구 수'의 산정 방식이었다.

구체적으로 살펴보면, B조합은 정비사업을 통해 총 1,531가구를 신축하는데, A행정청은 임대주택 294가구, 기존 가구 수 1,077가구를 제외하면 160가구가 증가한다고 판단해 이에 대한 부담금을 부과하였다. 이 과정에서 교육부가 제시한 '정비사업 관련 학교용지부담금 부과 해석례 안내'에 따라 기존 가구 수를 산정함에 있어 실제 거주하고 있던 세입자 가구 일부를 제외한 것이다.

이에 대법원은 학교용지부담금을 개발사업지역에서 공동주택을 분양하는 자에게 이를 부과하는 이유는 학교시설 확보의 필요성이 개발 사업으로 인하여 유발되었기 때문이라는 점, 정비사업 시행 결과 해당 정비구역 내 가구 수가 증가하지 아니한 경우에는 그 개발 사업분의 학교용지부담금을 부과 징수하지 아니한다는 규정 취지 등에 비추어 볼 때, 학교용지 부담금 부과대상에서 제외되는 기존 가구 수는 정비구역 내에 실제 거주하였던 가구 수를 기준으로 산정하여야 하는 바 세입자 가구 역시 기존 가구 수에 포함되어야 한다고 판시하였다.

정리하면, 학교용지부담금의 부과 기준이 되는 가구 수 산정 시 소유 여부가 아닌 실질적인 거주 여부를 기준으로 삼아야 하는 바, 세입자 가구도 기존 가구 수에 당연히 포함되어야 하며, '정비사업 시행 전의 기존 가구 수'에서 세입자 가구를 일부 제외한 결과에 따라 학교용지부담금을 부과한 것은 그 하자가 당연무효사유에 해당한다.

이 판결에서 의미가 있는 부분은 기존 가구 수의 산정 방식을 위반한 해당 처분이 단순한 위법을 넘어서 '중대하고 객관적으로 명백한 하자'가 있어 무효라는 점이다. 행정처분에 당연무효사유의 하자가 존재하면, 행정소송법상 취소소송의 제소기간과 무관하게 언제든지 무효확인소송을 제기할 수 있기 때문이다. 또한 행정처분이 당연무효인 경우 민사법원은 선결문제로 그 처분의 효력 유무를 판단하여 부당이득반환청구를 인용할 수 있다.

필자가 실제로 여러 조합을 대리하여 소기의 성과를 거둔 사건들은 모두 이의신청이나 취소소송의 제소기간 내에 제기된 것이었다. 그러나 이번 사건은 취소소송의 제소기간이 도과된 경우라도 그 위법성이 객관적으로도 명백하다고 본 것이 중요한 점이다. 부담금의 산정에 있어 세입자 가구를 제외하거나, 기존 가구 수를 실제보다 과소 산정한 사례가 있었다면 이 역시 향후 동일한 법리에 따라 다툼의 여지가 충분하다.

재개발·재건축 정비사업 조합이나 사업시행자는 학교용지부담금이 적법하게 산정·부과된 것으로만 믿고 안일하게 대처해서는 아니되며 정비사업 경험이 풍부한 법률전문가와 상의하여 이의신청, 행정소송 등을 통해 사업비 절감에 적극 나설 필요가 있다. 행정청 역시 이러한 점을 충분히 숙지·반영하여 불필요한 법적 분장이 발생하지 않도록 해야 한다.

​원본 기사 : https://housingwatch.co.kr/news/article.html?no=25860

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[하우징헤럴드] 정비사업 현장에서 조합이 수억원에 이르는 각종 부담금의 부과처분을 받는 것은 흔한 일이다. 그중 대표적인 것이 바로‘학교용지부담금’이다.행정청은 이 부담금 부과와 관련하여 기존 가구수를 산정함에 있어 실제 거주하던 세입자 가구를 제외하고 계산해 왔고, 하급심 법원에서도 이러한 처분이 무효가 아니라고 판시한 바 있다. 그러나 최근 대법원은 이러한 해석에 제동을 거는 중요한 판결을 선고하였다. 바로 2025.6.26. 선고된 대법원 2023다252551 판결이다.이 판결은 학교용지부담금 부과 대상 여부를 판단하기 위해서는 정비구역 내에 실제 거주하였던 가구수를 기준으로 가구수 증가 여부를 산정해야 한다고 하면서, 이를 위해 정비사업 시행 전의 기존 가구수에는 세입자 가구를 포함해야 한다고 판시했다.나아가, 세입자 가구를 제외한 채 산정하여 부과된 학교용지부담금은 법령상 근거를 결여한 중대하고 명백한 하자 있는 처분으로서 당연무효라고 선언하며 원심을 파기하고 사건을 환송했다.▲학교용지부담금, 실거주 중심으로 판단돼야학교용지부담금은 ‘학교용지 확보 등에 관한 특례법’에 따라 개발사업으로 인해 학생수가 증가하는 경우 해당 개발사업자에게 학교 건립 및 증축에 소요되는 비용을 부담시키는 제도다. 이는 교육 여건의 개선이라는 공익적 목적을 내포하고 있으나, 현실에서는 정비사업의 막대한 사업비 부담 요소로 작용하고 있다.위 대법원 사건에서 문제가 되었던 학교용지부담금 부과 당시, 교육부는 기존 가구수를 산정함에 있어 세입자 세대를 제외하는 것이 적절하다는 입장을 취하고 있었고, 이에 따라 각 지자체에서도 위와 같은 방법으로 기존 가구수를 산정하는 경우가 많았다. 그 결과, 각 조합에 학교용지부담금이 부당하게 과다 부과되는 사례가 빈번히 발생했다.그러나 학교용지부담금은 신규 주택 공급으로 인해 유발된 취학 수요 증가에 대응하는 것이므로, 기존 가구  산정 시 실제로 거주했던 세입자 가구도 포함되어야 한다. 실질적인 거주 가구수를 기준으로 판단되어야 한다는 것이다. 대법원도 위 판결에서 이 점을 명확히 지적했다.▲대법원 '당연무효'의 의미–제소기간과 무관하게 다툴 수 있다특히 이 판결에서 주목할 부분은, 이 사건 부과처분이 단순한 위법이 아니라 ‘당연무효’라는 점이다. 일반적으로 위법한 부담금에 대해 행정소송으로 다투기 위해서는 90일의 제소기간이 정해져 있지만, 당연무효 처분에 대해서는 제소기간 이후에도 무효확인소송을 제기할 수 있다.그렇기 때문에 이번 판결은 전국의 정비사업조합에 실무적으로 매우 의미 있는 판결이다. 과거에 조합이 납부한 학교용지부담금 중에서도 세입자 가구를 제외하고 가구수를 산정한 사례가 있었다면, 이미 90일의 제소기간이 경과했더라도 이번 대법원 판결의 법리에 따라 충분히 다툴 수 있게 된 것이다.재개발·재건축조합은 일반적으로 인가청의 행정 권위에 눌려 각종 부담금을 수용하는 경우가 많다. 그러나 더 이상 부당한 부담금에 대해 수동적으로 수용할 필요는 없다.조합은 정비사업비의 절감과 조합원들의 권익 보호를 위해, 법률전문가와 함께 각종 부담금 처분의 적법성 여부를 꼼꼼히 검토하여 위법성이 발견될 경우 이의신청이나 행정소송 등으로 적극적으로 대응할 필요가 있다.김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로출처 : http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=50576

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[여성소비자신문] 재건축이나 재개발 조합에서 조합임원의 임기가 다 되어 가면, 새로운 임원을 선출하지 않고 기존 임원의 연임 여부를 묻는 경우가 많다. 그렇다면, 과연 이때도 ‘선거관리위원회’를 구성해야 할까?

재건축과 재개발의 기본법인 도시 및 주거환경정비법은 제41조 제4항에서 “조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다”고 규정하고, 같은 조 제5항 본문에서는 “조합임원의 선출방법 등은 정관으로 정한다”고 한다.

그러나 조합임원의 연임을 결정할 때, 선거관리위원회를 구성해야 하는지에 관해서는 법령이나 지방자치단체의 조례 어디에도 규정이 없다. 따라서 실제 절차는 조합의 정관이나 그 하위 규범의 일종인 선거관리규정에 따라 결정된다.

많은 조합이 국토교통부가 과거 고시한 표준정관을 따르고 있는데, 표준정관은 ‘임원은 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있다’고만 규정하고, 연임 시 선거관리위원회 구성에 관해 별도 규정을 두지 않았다.

만약, 선거관리규정에도 별도의 규정이 없다면, 선거관리위원회의 역할이 ‘선거 관리’에 있다는 점에서, 결국 연임이 ‘선거’에 해당하는지가 쟁점이 된다.

대법원은 조합의 전신인 추진위원회의 임원 연임과 관련한 사건에서, 임원의 연임 안건을 상정하는 경우에는 새로운 입후보자 등록 절차를 거치지 않아도 선출권 침해가 아니라고 보았는데, 이는 임원 연임의 경우 선거관리위원회를 구성하지 않아도 된다는 취지로 해석된다.

그리고, 서울행정법원도 대법원과 같은 취지로 판시한 후, ‘선임’과 ‘연임’의 개념을 구별하여 연임의 경우에는 선거관리위원회를 구성하지 않아도 문제가 없다고 명시적으로 밝혔다. 이외 다수 판례들이 이와 같은 입장을 보이고 있다.

반면, 수원지방법원 안산지원의 한 가처분사건에서는, 연임이 비록 신규 선임과 동일하다고 볼 수는 없지만, 그 의미와 실질이 거의 유사하므로 공정성 확보를 위해 중립적인 선거관리위원회가 이를 주관하는 것이 바람직하다고 보았다.

이에 따라, 정관과 선거관리규정에 명시적인 규정이 없어도 선거관리위원회가 연임 절차를 주관하는 것이 총회 의결의 정당성을 강화한다는 점을 들어, 선거관리위원회 없이 진행되는 연임 안건 의결을 금지하는 결정을 내렸다.

이처럼 판례는 대체로 선거관리위원회 구성이 필요하지 않다는 입장이나, 연임에도 선거관리위원회 구성이 필요하다는 입장이 없지 않다. 그러나 이것은 어디까지나 정관이나 선거관리규정에 명시적인 규정이 없는 경우이고, 명시적인 규정을 둔 경우는 당연히 그에 따라야 한다.

가령 서울특별시가 고시한 표준 선거관리규정에는 ‘선거’의 개념에 ‘연임’을 포함하고 있다. 그리고, ‘선거’를 관리하기 위해서는 반드시 선거관리위원회를 구성하도록 하고 있다.

위 내용은 표준 선거관리규정 중에서도 조합이 반드시 준수해야 하는 강행규정인데, 이에 따라 서울의 조합은 임원을 연임하는 경우에도 반드시 선거관리위원회를 구성해야만 한다.

결과적으로, 조합임원 연임의 경우에도 선거관리위원회 구성이 필요한지 여부를 결정하기 위해서는 조합의 정관과 선거관리규정을 먼저 확인해야 한다. 만약 명시적인 규정이 없다면, 선거와 연임의 개념적 차이와 다수 판례의 입장에 비추어 볼 때, 법적으로 반드시 선거관리위원회를 구성할 의무가 있다고 보기는 어려울 것이다.

그러나 종종 논란이 되기도 하는 부분이고, 서울에서는 반드시 선거관리위원회 구성이 필요하므로, 이에 대해서는 명시적인 규정을 두는 것이 바람직할 것이다.

김택종 변호사  tjkim00@centrolaw.com

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