[여성소비자신문] A는 재개발정비구역 내 토지를 매수하여 분양권을 얻고자 하였다. 그런데 부동산에 문의해보니, 해당 토지의 소유자는 이미 1980년도에 사망한 자로서, 현재는 상속인들이 실질적인 매도인이라고 한다.

A는 등기부등본을 확인했으나 아직 상속인들 명의로 소유권이전등기가 이루어지지 않은 상태였다. 이러한 경우 과연 해당 토지를 매수할 시 분양권이 발생하는 것일까? 상속인들이 각자의 지분을 상속받았기 때문에 도시정비법에 따른 기준상 분양권이 발생하지 않는 것은 아닐까? 

실제로 재개발정비구역 내에서는 이와 같은 부동산이 종종 존재하며, 그에 따라 분양권이 인정되는지 여부에 대한 문의도 꾸준히 제기되고 있다. 본 글에서는 위 쟁점과 관련하여 최근 대법원에서 법리적으로 주목할 만한 판단을 제시한 바 있어 그 판례를 함께 소개하고자 한다.

대법원 판례는 2010. 7. 16. 이전에 기본계획이 수립되어 있는 지역에서 이루어지는 주택재개발사업에 관한 것으로 그 분양대상에 대해서 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례가 적용되는바, 제27조 제2항 제3호는 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 보면서도 그 단서상 2003년 12월 30일 전(이하 ‘기준일’)부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「서울특별시 건축조례」 제29조에 따른 규모(주거지역의 경우 90m2) 이상인 자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있었다.

이에 위 기준일 이전에 토지를 소유하던 피상속인이 사망하였고 그 이후 상속인들이 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않고 있다가 기준일 이후 90㎡ 이상의 공유지분에 대해 상속재산 분할협의를 거쳐 소유권이전등기를 마친 사안이다.

대법원은, 상속인들이 상속재산분할협의를 통해 기준일 이후에 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 되었다고 하더라도 그 상속재산분할협의가 구 서울시 도시 및 주거환경정비조례 제27조 제2항 제3호의 규정취지에 반하여 ‘지분 쪼개기’ 목적으로 이루어져 분양신청이 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 없는 한 단서 규정에 따라 독립된 1인의 분양대상자가 될 수 있다고 보았다. 

구체적으로 민법 제997조에 따라 상속은 사망으로 인하여 개시되고 민법 제1005조에 따라 상속인은 상속 개시된 때부터 피상속인 재산에 관한 포괄적 권리 의무를 승계하므로 상속재산에 관한 공동상속인 상호간 상속재산분할협의를 통하여 상속받게 된 부동산 역시 상속개시 당시로 소급하여 상속인에게 직접 승계된다고 보았다.

즉, 상속인은 등기 여부와 무관하게 기준일 이전부터 해당 지분을 소유한 자라는 것이다. 또한, 위 구 서울시 도시 및 주거환경정비조례 제27조 제2항 제3호의 취지는 정비구역 안에 소재한 토지등소유자 사이의 이해관계를 조정하면서 주택을 다수 취득할 목적으로 지분 쪼개기와 같은 행위를 하는 폐해를 막아 투기세력을 방지하는 등의 목적이 있다고 보면서 기준일 이전부터 공유로 그 지분면적 이상을 소유하고 있던 자를 총면적이 90㎡ 이상인 토지를 단독소유하고 있는 자와 동일하게 보더라도 위 취지를 해하지 않는다고 판단하였다.

다만 공동상속인들이 지분 쪼개기 목적으로 상속재산분할협의제도를 악용할 경우 그에 기초한 분양신청은 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한 것이 되고 이는 이를 주장하는 사업시행자가 증명하여야 한다고 판시하였다.

이에 기초하여 상속 개시 시점인 1980년부터 상속재산분할협의의 내용대로 토지를 공유하고 있었고 그에 따라 매도인이었던 일부 토지공유자가 90㎡ 이상의 지분면적을 소유하고 있었는바, 매수인인 원고는 독립된 1인의 분양대상자에 해당한다고 보았다.

그동안 하급심에서는 상속재산에 대한 등기 시점과 상속재산분할협의 시점 등을 둘러싸고 분양권의 인정 여부에 대해 엇갈린 판단이 반복되어 왔던 만큼, 본 판결은 분양권 판단의 기준 시점을 명확히 했다는 점에서도 중요한 판례로 생각된다.

재개발정비사업의 경우 상속재산에 대한 등기가 정리되지 않은 부동산이 많은 만큼, 이를 매수할 때에는 위 대법원 판례의 취지를 유념하여 신중히 접근할 필요가 있다. 다만, 위 판례의 법리만을 고려할 것이 아니라, 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따른 다물권자의 양수 여부 역시 함께 검토해야 한다.

피상속인이 다른 부동산을 함께 소유하고 있었던 가능성도 존재하기 때문이다. 따라서 조합설립인가 이후 다물권을 보유한 상속인들로부터 지분을 양수한 경우에는, 1인의 조합원으로 보아 1개의 분양권만이 인정될 수 있으므로 이 점 또한 각별한 주의가 필요하다.

정효이 변호사  elsus219@centrolaw.com

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