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[머니투데이] 부동산 투기과열지구 해제와 조합원 지위 양도

2022년 11월 10일. 국토교통부 규제지역 해제 발표로 투기과열지구 내 재개발구역의 많은 혼란이 일어날 것으로 예상된다. 특히 2020년 6월 19일 경기도 대부분 지역과 인천 및 대전이 투기과열지구로 지정되었고, 2020년 12월 18일 경남 창원의 의창구까지 투기과열지구로 지정된지 2년도 채 되지 않았는데 다시 투기과열지구 지정이 해제되어 그동안 제한되었던 거래가 상당히 많이 이루어질 것으로 보인다.

투기과열지구 지정 또는 해제와 관련하여 세제 혜택, 분양 또는 청약의 제한과 대출 등의 효과가 달라지겠지만 재건축 또는 재개발 사업과 관련하여서 투기과열지구 지정 여부는 조합원 지위를 양도할 수 있는지 여부이므로 상당히 중요한 문제라 할 수 있다.

최혜진 수석 변호사/사진제공=법무법인 센트로

구체적으로 살펴보면 투기과열지구로 지정이 된 지역에서 원칙적으로 재건축 사업의 경우에는 조합설립 인가 후, 재개발 사업의 경우에는 관리처분계획 인가 후에는 토지등 부동산을 양수하더라도 조합원이 될 수 없도록 규정을 하고 있어(도시및주거환경정비법 제39조 제2항) 불과 몇 달 전만하더라도 재건축사업의 조합 설립 인가 전 또는 재개발사업의 관리처분계획인가가 임박한 시점에서 부동산을 매매하여 조합원 지위를 취득하려는 사람들이 매우 많았다.

작년까지만 하더라도 부동산 경제가 끝을 모르고 올라가고 있어 조합원으로 분양권을 받을 수 있는 방법이 있다면 어떻게든 그 지위를 취득하고자 법률 상담을 하는 경우가 많았다.

상황에 따라 조합설립인가 또는 관리처분계획인가가 임박한 시점에 거래를 하여 등기가 인가 후 나서 결국 조합원 지위를 취득하지 못하고 결국 소송을 하는 등의 사례가 발생하기도 하였는데, 더 이상 이런 문제는 다시 투기과열지구로 지정되지 않는 한 발생하지 않을 것으로 보인다.

재건축조합이 조합 설립 인가를 받았거나 재개발조합이 관리처분계획인가를 받아 해당 구역 내에서 조합원 지위 양도가 불가능하였는데 투기과열지구 해제가 되어 다시금 조합원 지위 양도가 가능한지, 가능하다면 그 시점은 언제부터라고 할 것인지 문제가 될 수 있다.

국토교통부의 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안 의결로 규제지역 해제는 2022년 11월 14일부터 효력이 발생하므로 이전에 투기과열지구라 하더라도 2022년 11월 14일부터 도시및주거환경정비법 제 39조 제2항이 적용되지 않는다고 할 것이다. 따라서 해당 구역 내의 조합원은 2022년 11월 14일부터 조합원 지위 양도가 가능하고, 양수인은 조합원의 지위를 취득할 수 있다.

한편 투기과열지구지정 후 해제 사이에 관리처분계획인가가 있는 경우, 투기과열지구 해제 전에 이미 조합원 지위를 양도한 경우, 해제의 효과가 소급 적용될 것인지 문제가 될 수 있다.

예를 들어 재건축조합이 조합설립인가를 2022년 10월 1일에 받은 경우, 그 직후에 부동산을 양수한 자는 조합원 지위를 취득하지 못하는 반면, 2022년 11월 14일 이후 양수한 자는 조합원 지위를 승계할 수 있다고 한다면 며칠 되지 않으니 기존의 매매계약을 취소하고 11. 15. 이후로 다시 매매계약서를 작성하면 될 수도 있고, 이러한 불필요한 절차로 인해 혼란이 발생할 수 있다는 점에서 규제 해제의 효과를 소급적용을 해야 한다고 할 수도 있다.

그러나 당사자간 매매계약을 취소하고 이후 다시 매매계약을 하는 것의 효력은 별론으로 하고, 규제지역의 해제 취지는 기존의 투기과열지구 지정이 위법 또는 위헌적 요소가 있음에 따른 반성적 고려라기보다 비상경제민생회의에서 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안이라는 정책적 결정에 의한 것이며 규제지역 해제 적용에 관하여 그 효력을 소급 적용할 것인지 여부에 대하여 별도의 규정을 두지 않은 이상, 규제지역 해제의 효력은 원칙적으로 2022년 11월 14일에 발생하므로 관리처분계획인가 후 해제 전에 이미 양수한 자는 원칙적으로 조합원 지위를 취득하기 어렵다. 이에 관해 상당수의 소송이 예상되고 최종적으로 법원의 판단을 받아보아야 하겠으나, 개정 법령의 소급 적용은 예외적인 경우에만 인정하는 대법원 태도에 비추어보더라도 규제 해제의 효과를 소급 적용하여서는 안될 것으로 보인다.

일반인들은 국가의 정책에 따라 한편으로는 예상하지 못하는 불이익을 받을 수 있고, 또 다른 면에서는 손해를 예방할 수도 있을 것이나 정책을 시행할 때에는 위 문제되는 경우에는 어떻게 할 것인지 좀 더 구체적으로 정책을 정하는 것이 국민들을 위한 정책이 아닐까 한다. 또한 위 사례와 같이 투기과열지구 내에서 부동산을 취득하여 조합원 지위를 취득하고자 하는 경우, 조합원 지위 양도가 가능한지 등에 관하여는 법률전문가와 구체적인 사실관계에 관하여 상담을 한 후 결정하는 것이 분쟁을 예방하는데 도움이 될 것이다. /글 법무법인 센트로 최혜진 수석변호사

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2022.11.30
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[도시개발신문] 재개발 재건축 정비사업 구역 내 상가 임대인과 임차인의 법률문제
상가임대차의 경우, 상가임차인은 임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구하면 상가임대인은 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다. 이를 상가임차인의 계약갱신요구권이라고 한다.상가임차인의 계약갱신요구권이 항상 인정되는 것은 아니다. 상가임대차보호법 제10조 단서는 상가임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 구체적으로 열거하고 있는데 그 대표적인 예가 ① 상가임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나, ② 다른법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로서 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등이다.①과 관련하여 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”라고 규정하고 있는 점을 고려하여 임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 상가임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 것이 최근 대법원 판례이다. ②와 관련하여 다른 법령의 대표적인 예가‘도시정비법’이다. 도시정비법에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획인가고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차인은 그때부터 이전고시가 있는 날까지 이를 사용 수익할 수 없고(도시정비법 제81조 제1항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있고, 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주 기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거할 의무가 있다 따라서 임대차 종료시 이미 도시정비법상 관리처분계획인가고시가 이루어졌다면, 임대인은 관계 법령에 따라 건물철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 상가임대차보호법 제10조 제1항 단서 제7호 다목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다.그러나 정비사업의 진행경과에 비추어 임대차 종료시 단기간 내에 관리처분계획인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 도시정비법에 따른 사업시행인가고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 위 계약갱신거절 사유가 있다고 할 수 없고 보는 것이 대법원 판례이다(2019다249831)임차인은 정비사업의 시행으로 인하여 임차 목적을 달성할 수 없는 때에는 임대차 계약을 해지할 수 있고, 보증금반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있다(도시정비법 제70조). 임대차계약이 해지되지 않는 한, 임차인은 임대인에게 차임을 지급하여야 한다.사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 토지소유자 등은 수용개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 하는바(도시정비법 제65조 제1항, 토지보상법 제43조, 제45조 제1항), 현금청산자의 임차인은 해당 부동산의 수용개시일 전까지의 차임은 현금청산자인 임대인에게 지급하여야 하고, 그 이후의 점유사용료는 소유자인 사업시행자에게 부당이득으로 반환하여야 한다.현금청산자와 달리, 임대인이 조합원인 경우에는 관리처분계획인가고시가 이루어진 이상 사업시행자에게 사용 수익권한이 있을뿐 종전 소유자인 조합원(임대인)의 사용 수익권한이 정지되므로 임차인에게 더 이상 차임 등을 청구할 권원이 없어진다는 주장이 있을 수 있다. 그러나 관리처분계획인가고시가 있다는 사정만으로 임대차계약이 당연히 종료된다거나 이행불능이 되었다고 볼 수 없고, 임차인은 목적물을 사용 수익케 할 임대인의 의무가 이행불능이 되지 않는 한 그 사용 수익의 대가로 조합원(임대인)에게 차임을 지급할 의무가 있는 것이며, 도시정비법 제81조 제1항은 단지 사업시행자에게 사용수익권을 부여하는 조항일 뿐 위 조항에 의해 임대차계약에 따른 임대인의 지위가 사업시행자에게 포괄적으로 이전되는 것이 아니므로 그 점유사용료인 차임을 조합원(임대인)에게 지급할 의무가 있다고 보는 것이 타당하다. 하급심도 이와 동일한 입장이다(서울북부지방법원 2020나42133).재개발·재건축 구역 내 상가 임대차의 경우, 민법이나 상가임대차보호법의 특별법인 도시정비법령과 그 법리가 우선 적용된다. 따라서 도시정비사업(재개발, 재건축) 분야에 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 중요하다.     유재벌 변호사(법무법인 센트로)○ 문의법무법인 센트로- 대표변호사 김향훈, 김정우- 담당변호사 유재벌전화 02-532-6327홈페이지: www.centrolaw.com

2022.11.28
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[여성소비자신문] 부동산 계약 체결 포기(파기)할 경우 계약금, 가계약금 반환 문제

[여성소비자신문] 부동산 매매계약을 할 때, 매매계약서를 작성하면서 매수인은 매도인에게 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하고, 그 후 중도금 지급을 거쳐 잔금지급일에 나머지 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기와 인도를 건네받는 것이 일반적이다.

계약을 체결하였으나 계약금만 교부한 단계에서는 계약금을 교부한 매수인은 계약금을 포기함으로써, 계약금을 수령한 매도인은 교부받은 계약금의 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있다. 이를 해약금에 의한 해제라고 한다(민법 제565조).

매매계약을 체결하면서 계약금 1억 원 중 1,000만 원을 계약 당일에 지급하고 나머지 계약금 9,000만 원은 그 다음날 지급하기로 하였는데, 매도인이 교부받은 1,000만 원의 배액인 2,000만 원만을 상환하면서 매매계약을 해제한다고 주장한 사안에서, 대법원은 실제 교부받은 계약금의 배액인 2,000만 원이 아니라 약정 계약금의 배액인 2억 원을 상환하여야 한다고 판시하였다(2014다231378). 이는 가계약에 관한 판결이 아니라 본계약이 체결되었으나 계약금 중 일부만 지급된 경우에 해당하는 판례이다.

매물에 비해 매수를 희망하는 자가 많은 경우에 해당 부동산의 매수계약자의 지위를 선점하고자 어떠한 계약서 없이 가계약금을 지급하는 경우가 많다. 가계약금이 지급되고 본 계약이 체결되어 진행되면 아무런 문제가 없으나 가계약금만 지급된 상태에서 본 계약이 이루어지지 않고 계약체결이 일방에 의해 파기된 경우 가계약금의 반환여부에 관한 분쟁이 발생한다.

대법원은 “가계약서 작성 당시 매매계약의 중요사항인 매매목적물, 매매대금이 특정되고, 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 당사자들 사이에 부동산에 관한 (본) 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있다.”라고 판시한바 있다(2021다248312).

만약 매매계약의 중요사항에 관하여 구체적인 합의가 없이 가계약금에 관하여도 해약금 약정 등을 따로 하지 아니한 상태에서, 단지 가계약금 300만 원만 교부한 교부자가 계약 체결을 파기할 경우 그 교부자는 수령자로부터 위 가계약금 300만원을 돌려받을 수 있을까?

대구지방법원 서부지원은 “당사자 사이에 본계약이 체결되지 않을 경우 가계약금을 반환하기로 약정하였음을 인정할만한 증거가 없는 이상 본계약의 체결을 스스로 거부한 원고는 가계약금의 반환을 청구할 수 없다”고 판시한바 있고(2018가소21928), 서울중앙지방법원도 “가계약금은 일종의 증거금으로서 원고가 계약을 포기한 경우에는 달리 정함이 없는 한 몰취되는 성격의 금원이라고 할 것”라고 판시한바 있다(2021나67741).

그러나 가계약금에 계약체결을 전제로 한 민법 제565조가 바로 적용된다고 보기 어려우므로, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있다거나 교부자가 가계약금 반환채권을 포기하였음을 인정할만한 증거가 없는 이상 교부자는 계약체결을 스스로 거부하더라도 가계약금의 반환을 구할 수 있다고 봄이 타당하다.

최근 대법원 역시 “가계약금에 관하여 해약금 약정이 있다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.”라고 판시하면서 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음을 명백히 인정되지 아니하는 한 교부자가 스스로 계약체결을 포기하더라도 가계약금이 수령자에게 몰취되는 것으로 볼 수 없다고 했다(2022다247187).

결국 매매목적물, 매매대금, 대금지급방법에 대한 구체적인 합의가 이루어지지 않아 (본) 계약체결이 인정되지 않는 상태에서는, 설령 가계약금이 교부되었다고 하더라도 (교부자가 계약체결을 스스로 포기하더라도) 원칙적으로 가계약금이 수령자에게 몰취되는 것은 아니라는 점을 주의할 필요가 있다.

즉, 매도인(수령자) 측에서는 교부받은 가계약금을 해약금으로 본다는 약정을 명백히 하는 것이 바람직하다. 또한 가계약에 관하여 사실관계마다 다르게 판단될 수 있는바 구제척인 자료를 가지고 법률전문가인 변호사에게 자문을 구하는 것이 바람직하다.

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2022.11.25

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