재개발·재건축 정비사업은 정비구역 내 토지등소유자가 조합원이 되어 조합을 구성하여 그 조합이 사업을 시행하는 것이 일반적이며 이를 '조합방식'이라고도 한다.

그러나 최근에는 조합이 아닌 신탁업자(신탁회사), 한국토지주택공사, 서울주택도시공사 등이 사업시행자가 되는 경우도 증가하고 있다. 신탁업자가 사업시행자가 되는 방식을 '신탁방식', 한국토지주택공사 등이 시행자가 되는 사업방식을 '공공방식'이라고도 한다.

재개발·재건축 구역 내 토지등소유자로서는 신축 부동산에 대한 분양신청권(입주권) 인정 여부, 분담금 여부와 그 액수가 가장 큰 관심사이다. 특히 도시정비법은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 부동산을 소유한 경우 1주택을 공급하도록 규정하고 있어(도시정비법 제76조 제1항 제6호) 구역 내에서 다수의 부동산을 소유하고 있는 토지등소유자(이하 다물권자)로서는 구역 내 부동산을 언제까지 양도해야 양수인이 온전한 독립적인 입주권이 인정되는지 여부가 실무상 많은 관심사이다.

이에 관하여 도시정비법은 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 부동산을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하며(도시정비법 제39조 제1항 제3호), 최근 대법원은 이와 같은 경우에는 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 판시한 바 있다(대법원 2020두36724 판결).

종래 도시정비법은 신탁방식의 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정한 때를 기준으로 한다고 명시하고 있었으나, 한국토지주택공사 등이 사업시행자가 되는 공공방식에 대해서는 명시적인 규정을 두고 있지 않았다.

이에 관하여 입주권은 토지등소유자의 권리 중 가장 핵심적인 권리에 해당하기 때문에 이를 제한하기 위해서는 명문의 규정이 필요하고, 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 그 문언상 조합방식과 신탁방식에만 적용될 뿐 공공방식에서는 적용되지 않는다고 보는 것이 다수의 견해로 받아들여졌고, 실무상 분양신청기간 종료일(관리처분계획 기준일)까지 다물권자로부터 일부 부동산을 취득한 양수인에게 단독 입주권이 인정되었다.

그러나 2025. 3. 14. 발의되어 2025. 5. 20. 시행된 개정 도시정비법 제39조 제1항은 조합방식과 신탁방식뿐만 아니라 한국토지주택공사 등이 사업시행자가 되는 공공방식의 경우에도 적용되는 것으로 명문화하였다. 다만 부칙에서 해당 개정 규정은 2025. 5. 20. 이후 한국토지주택공사 등이 사업시행자로 지정된 경우부터 적용되도록 규정하였다.

예를 들면, 2024. 4. 29. 한국토지주택공사가 사업시행자로 지정된 재개발 구역에는 위 규정이 적용되지 않아 분양신청기간 종료일까지 다물권자로부터 일부 부동산을 취득한 양수인에게 단독 입주권이 인정된다고 본다. 그러나 2025. 5. 20. 이후 한국토지주택공사가 사업시행자로 지정된 재개발 구역에서는 그 사업시행자 지정일 이후 다물권자로부터 일부 부동산을 취득한 양수인에게는 단독 입주권이 인정되지 않는다.

최근 재개발·재건축 사업은 구역의 사정과 필요에 따라 일반적인 조합 방식뿐만 아니라 다양한 방식으로 진행하는 것이 추세이며 시행 방식에 따라 관련 법령이나 법리가 달라질 수 있음을 유의할 필요가 있는 바, 정비사업에 관하여 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 자문·조력을 받는 것이 바람직하다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사

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