재개발·재건축은 한 마디로 '헌 집 줄게 새 집 다오'의 사업이다. 주택을 소유하고 있는 경우 주택을 받을 수 있음은 마땅하다(물론, 재건축의 경우 그 부속토지까지 소유해야 한다). 그런데, 유치원의 경우는 어떨까? 유치원 소유자로서 유치원을 분양받겠다고 신청하면 재개발·재건축·세대 수 구분 없이 유치원을 공급받을 수 있을까?
 

유치원은 복리시설
유치원은 주택법상 복리시설에 해당한다(주택법 제2조 제14호 가목). 그리고 도시정비법 시행령은 '재건축' 사업의 경우 복리시설의 소유자에게는 복리시설을 공급할 것을 규정하고 있다(다만, 그 예외는 존재하며 이는 동법 시행령 제63조 제2항 가목에서 규정하고 있다).

위 시행령은 '재개발' 사업 의 경우 재건축과 달리 복리시설 공급에 관해 별다른 규정을 두고 있지 않고, 복리시설 공급과 관련하여 재건축과 재개발을 다르게 취급하고 있다. 관련 규정으로는 단지 '주택 및 부대시설·복리시설의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것'이라고만 정하고 있다(제63조 제1항 제7호). 따라서 재개발사업에서는 유치원 소유자에게 반드시 유치원과 같은 복리시설을 공급해야 할 의무가 있다고 보기는 어렵다(수원고등법원 2025. 5. 14. 선고 2024누11668 판결 참조).

복리시설인 유치원, 재건축이라도 공급이 보장되기는 어렵다.
도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목은, 관리처분과 관련하여 "새로운 복리시설을 건설하지 아니하는 경우"도 예정하고 있으며, 도시정비법령은 유치원의 소유자를 주택이나 상가 소유자와 달리 특별히 취급하도록 하는 규정을 두고 있지 아니하므로 복리시설인 유치원에 대하여 조합 등 사업시행자에게 그 공급의무가 있다고 단정하긴 어렵다. 요컨대, 유치원의 설치에 관하여는 도시정비법령이 사업시행자에게 정비구역이 처한 법적 한계 내에 광범위한 계획재량을 부여하고 있다고 볼 수 있으므로(인천지방법원 2021구합57272 판결 참조), 재건축이라도 유치원 공급이 보장되기는 어렵다고 볼 것이다.

단, 주택건설기준 등에 관한 규정 제52조에 따라 2,000세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지의 경우 유치원을 설치할 수 있는 대지를 확보하여 그 시설의 설치희망자에게 분양하여 건축하게 하거나 유치원을 건축하여 이를 운영하려는 자에게 공급해야 한다. 하지만 이 경우에도 예외 사항은 존재한다(동 규정 같은 조 제1항 각 호 내용 참조).

상생의 방향
재개발이든 재건축이든, 유치원이 사업참여를 희망하지 않는 경우라면 사업초기단계 존치의 의사를 피력할 수도 있겠고 현금으로 청산받고(재건축 매도청구 포함) 사업에서 이탈할 수도 있을 것이다. 그렇지만, 오랜 세월 지역사회 어린이들과 함께 지내 온 교육환경의 기반과 현재 및 미래의 어린 아이들과 학부모를 생각해볼 때 유치원과 사업시행자 사이 사업 초기단계부터 서로 간 상호존중과 신뢰를 바탕으로 협의를 진행하는 것이 바람직하겠다. 아울러, 협의가 법적인 효력을 발하고, 추진준비위원회, 추진위원회, 조합 등 변경되는 사업시행주체들에게 문제 없이 승계될 수 있도록 법률전문가의 도움을 받는 것이 좋겠다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)

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