[여성소비자신문] 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조 제2항 제3호에 따라 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우, 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다. 이에 통상 다가구주택의 경우 1개의 분양권만이 인정되고 있다.

그러나 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택 포함)이라면, 위 규정에도 불구하고 다가구주택으로 건축허가 받은 가구 수만큼 가구별 각각 1명이 분양대상자로 인정될 수 있다(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 부칙 제28조 제1항).

그렇다면, 위 부칙 규정에 따라 분양대상자가 된 자들 모두에게 단독 조합원 지위가 인정되는 것일까?

관련하여 대법원은, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 부칙이 적용되어 가구별 각각 1명이 분양대상자가 된다고 하더라도, 이는 1인의 조합원에게 1주택을 분양하는 원칙에 대한 예외로서 일정한 요건을 갖춘 다가구주택의 공유자들에 대하여는 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 한다는 취지에 불과할 뿐, 나아가 그 다가구주택의 공유자들에게 각자 단독 조합원의 지위를 부여하는 취지라고 볼 수는 없다고 할 것이라고 판시한 바 있다.

같은 취지에서 대전지방법원 역시, 도시정비법 및 조례 등 규정과 주택재개발정비사업조합의 조합원은 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택에 대한 분양신청권, 조합원 총회에서의 의결권, 조합 임원 등의 선임권과 피선임권을 가지게 되는 점 등을 종합하여 보면, 주택재개발사업구역 내의 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하는 경우에는 원칙적으로 그 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위만 부여되는 것이고, 다만 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자격에 관하여는 일정한 요건을 갖춘 다가구주택 또는 사실상의 다가구주택의 공유자들의 경우 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 한다는 취지로 보아야 한다고 판시하였다.

이러한 법원의 판단에 따라 위 부칙 규정으로 각각 1명의 분양대상자가 된다고 하더라도 단독 조합원 지위는 인정될 수 없어 보인다.

한편, 위 부칙 규정의 ‘사실상의 다가구주택’에 해당하려면 1990년 4월 21일 이전에 단독주택으로 건축허가를 받고 1997년 1월 15일 이전에 지분 또는 구분소유권이전등기를 마친 것으로 족한 것인지, 아니면 1990년 4월 21일 이전에 단독주택으로 건축허가를 받고 지분 또는 구분소유권이전등기까지 모두 마쳐야 하는지 문제될 수 있는데, 이와 관련하여 서울고등법원은, ① 위 부칙 규정의 취지는 이른바 '지분 쪼개기'와 같은 행위를 하는 폐해를 방지하기 위하여 일정한 시점(1997. 1. 15.)까지 지분이전등기를 마칠 것을 요구하는 것인 점을 고려하면 1997. 1. 15.까지만 지분등기를 마칠 것을 요구하면 족하고 반드시 1990. 4. 21. 다가구 주택 제도 도입 이전에 지분등기를 마쳐야 한다고 볼 이유는 없다는 점, ② 위 규정은 괄호로 부칙의 적용을 받는 다가구주택의 범위를 확대시킨 것으로 보아야 하므로, 사실상의 다가구주택의 경우 지분등기를 마쳐야 하는 시점은 본문에서 정한 1997. 1. 15.로 보는 것이 타당한 점, ③ 만약 다가구주택으로 건축허가를 받은 경우에는 가구별로 지분 또는 구분등기를 마친 시점을 1997. 1. 15.로 보는 한편, 단독주택으로 건축허가를 받은 사실상의 다가구주택의 경우에는 가구별로 지분 또는 구분등기를 마친 시점을 다가구주택제도가 도입된 시점인 1990. 4. 21. 로 보아 위 부칙 규정의 적용범위를 제한한다면, 사실상의 다가구주택을 다가구주택에 포함하여 위 부칙 규정의 적용범위를 확대한 취지가 퇴색된다는 점을 종합하여 보면, '사실상의 다가구주택'에 해당하기 위하여는 1990. 4. 21. 이전에 단독주택으로 건축허가를 받고 1997. 1. 15. 이전에 지분 또는 구분소유권이전등기를 마치면 된다고 해석하는 것이 타당하다고 판단한 바 있으니 이 부분 또한 알아두어야 할 것이다.

결국 재개발정비사업 구역 내 오래된 다가구주택의 경우, 분양대상자의 인정 여부뿐만 아니라 조합원 지위, 사실상 다가구 주택 해당 여부 등 다양한 법적 요소가 복합적으로 작용하게 된다.

따라서 관련 분쟁이나 의문이 있는 경우에는 조례 및 판례의 구체적 취지를 정확히 검토하여 신중하게 대응할 필요가 있다. 다양한 기준이 함께 적용되는 영역인 만큼 도시정비법 분야의 법률전문가의 조력을 받아 사안을 면밀히 검토하는 것이 바람직하다.

이에스더 변호사  sther021261@centrolaw.com

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 이에스더

전화 02-532-6327

홈페이지 www.centrolaw.com