[여성소비자신문] 조합원으로서 재개발·재건축 정비사업에 참여할 경우 새 주택을 원가로 분양받는 것(조합원 분양) 외에 사업성에 따라 일반분양에 따른 수익금을 배분받을 수도 있기 때문에 투자수단으로 각광을 받고 있다.

따라서 분양자격(=조합원 입주권)이 조합원의 가장 본질적인 권리라고 할 수 있다. 이때 도시정비법상 분양자격을 검토하기에 앞서 확인해야 할 개념이 있다. ‘토지등소유자’, ‘조합원’, ‘분양자격’이다. 이 세 가지 개념은 상당히 일치하나 완전히 일치하지 않는다.

예컨대 재개발 구역 내 특정무허가건축물은 토지등소유자에는 해당하지 않지만 조례와 조합 정관에 따라 조합원 자격 및 분양자격이 인정될 수 있다.

재건축 구역 내 토지등소유자라고 하더라도 조합설립에 동의하지 않으면 조합원이 될 수 없다. 토지등소유자·조합원에 해당하더라도 분양자격이 인정되지 않는 경우도 있다. 과소필지 소유자나 투기과열지구 내 재당첨제한자가 그 예다.

우선 토지등소유자에 관하여, 도시정비법은 재건축 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 ‘및’ 그 부속토지의 소유자라고 정의하고 있다(도시정비법 제2조 제9호 나목). 조합원에 관하여는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 재건축 사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다고 규정하고 있다(도시정비법 제39조 제1항).

다만 재건축에 동의한 소유자라고 하여 반드시 개별적으로 독립된 조합원 자격이나 분양자격이 인정되는 것은 아님을 유의해야 한다. 

도시정비법은 ① 소유권을 여러 명의 공유에 속하거나(1호), ② 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하거나(2호), ③ 조합설립인가(신탁방식이나 공공방식의 경우에는 사업시행자 지정) 후 1명의 토지등소유자로부터 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때(3호)에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다. 이 경우 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위에 해당하게 된다. 

구체적인 예를 들면, 정비구역 내 101호 아파트를 갑이 1/3, 을이 1/3, 병이 1/3씩 공유하는 경우에는 갑, 을, 병이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자에 해당한다(1호).

갑이 101호 아파트를 소유하고 있고, 을이 201호 아파트를 소유하고 있는 경우, 갑과 을이 아무런 관계가 없는 사이라면 갑과 을이 각각 토지등소유자 및 조합원으로서 개별적으로 별개의 분양자격이 인정되지만, 만약 갑과 을이 부부거나 1세대라면 갑·을 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위에 해당하게 된다.

이때 1세대는 반드시 가족에 한정하지 않는다. 만약 조합설립인가(또는 사업시행자 지정) 전에 세대를 분리한 경우에는 갑과 을이 각자 조합원의 자격을 취득할 수 있다. 다만 부부, 19세 미만의 미혼자녀는 주민등록상 1세대가 아니더라도 위 규정상의 1세대로 본다는 점을 유의해야 한다(2호).

갑이 정비구역 내 아파트 101호, 102호, 103호를 소유하고 있다가(‘다물권자’라고 한다) 조합설립인가(또는 사업시행자 지정) 이후 을에게 102호를, 병에게 103호를 각각 양도한 경우에는, 갑·을·병 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자가 된다는 것이 3호 규정 및 대법원 판례이다.

반대해석상 갑이 조합설립인가(또는 사업시행자 지정) 이전에 을에게 102호를, 병에게 103호를 각각 양도했다면 갑, 을, 병이 각각 1인의 조합원으로서 별개의 독립된 분양자격을 취득하게 된다(3호).

분양자격은 조합원의 권리 중 분양권을 받을 수 있는 자격을 말한다. 도시정비법은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 부동산을 소유한 경우에는 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니한 2명 이상이 하나의 부동산을 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정하고 있다(도시정비법 제76조 제1항 제6호). 이를 이른바 ‘1세대(1인) 1주택 공급의 원칙’이라고 한다.

다만 재개발 사업과 달리, 재건축 사업의 경우 조합(사업시행자)의 재량으로 소유한 주택 수만큼 주택을 공급할 수 있도록 규정하고 있다. 이 경우 분양신청이 이루어지기 전에 총회결의를 통하여 확정되어야 할 것이고, 이에 따라 분양신청통지나 분양공고 당시 이를 고지하여야 한다.

다만 과밀억제권역에 위치한 재건축 사업의 경우에는 재건축 조합(사업시행자)이 재량으로 소유한 주택의 범위에서 3주택까지만 공급이 가능하고, 투기과열지구에서의 재건축 사업의 경우에는 원칙적으로 1주택만 공급이 가능하다고 규정하고 있다.  

도시정비법은 조합(사업시행자)은 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있다. 실무상 이를 ‘1+1 분양’이라고 한다.

이는 부동산의 개수, 종전자산가액, 주거전용면적 규모를 불문하고 반드시 조합원당 1주택만을 분양함으로써 발생하는 문제점, 조합원들의 형평성 등을 고려하여, 조합(사업시행자)에게 예외적으로 2주택까지 분양할 수 있는 재량을 부여한 것이다. 

이에 따르면 투기과열지구에서는 소유한 주택 수에 따른 다주택공급은 불가능하지만 종전자산가격 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에 따른 2주택 공급(1+1분양)은 가능할 수 있다. 만약 조합(사업시행자)이 1+1 분양을 실시한다면 그 대상자 사이에서는 합리적인 형평성이 요구되나 1+1 분양 자체를 하지 않더라도 위법하다고 보기 어렵다.