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▪️ 글·저자 : 법무법인 센트로 김정우 대표변호사

▪️ 이메일 : kjw@centrolaw.com

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재개발 현장에서 골치 아픈 문제 중 하나는 바로 ‘수용 이후 인도 지연’이다. 관리처분계획인가 및 보상이 모두 완료했음에도 불구하고, 불법점유로 인하여 사업이 지연되는 경우가 적지 않다. 특히 철거 일정이 지연되면 공사 일정이 꼬이고, 금융비용은 증가한다. 결국 그 부담은 고스란히 조합원들에게 돌아간다.

그런데 2026년 3월 우리 대법원이 매우 의미 있는 판결을 선고했다(대법원 2025다217884). 이 판결은 정비사업 현장에서 오랫동안 반복되어 왔던 잘못된 관행과 법리를 바로잡았다는 점에서 상당한 의미가 있다.

“어차피 임대 안 할 토지였다”는 법리의 문제점

먼저, 이 사건에서 하급심 법원은 다소 이해하기 어려운 판단을 했다. 조합이 해당 토지를 임대하여 수익을 얻으려는 목적이 아니라 재개발사업을 진행하기 위하여 보유하고 있었으므로, 토지를 사용·수익하지 못하였다고 하더라도 차임 상당 손해가 발생했다고 보기 어렵다는 취지로 판시하였다. 겉으로 보면 그럴듯해 보일 수도 있다.

그러나 이 논리는 정비사업 현장에 심각한 문제를 야기할 수 있다. 정비사업구역 내 토지는 본질적으로 사업 시행을 위한 토지다. 재개발, 재건축 조합은 해당 토지를 외부에 임대하려고 취득하는 것이 아니다. 만약 “임대 목적이 없었다”는 이유만으로 차임 상당 손해를 부정한다면, 사실상 재개발 현장에서 수용 이후 불법점유에 대한 책임을 거의 묻기 어려워진다. 대법원은 이번 판결에서 이러한 문제점을 정확히 지적했다.

임대 목적이 없어도 차임 상당 부당이득 성립 가능

대법원은 차임 상당 부당이득은 반드시 실제 임대 가능성을 전제로 하는 개념이 아니라는 취지로 판시하였다. 즉, '차임 상당액'은 부동산의 무단점유·사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐, 실제 임대여부는 그 부당이득반환청구의 요건이 아니라는 것이다.

이는 너무나 당연한 법리다. 누군가 타인의 토지를 정당한 권원 없이 계속 점유하고 있다면, 그 자체로 이미 경제적 이익을 얻고 있는 것이다. 반대로 소유자는 자신의 부동산을 자유롭게 사용할 권리를 침해당한다. 법은 바로 그 침해 상태를 조정하기 위해 차임 상당 손해배상 또는 부당이득반환 제도를 두고 있다.

특히 정비사업에서는 토지의 사용가치가 단순 임대수익에만 한정된 것이 아니다. 철거, 착공, 기반시설 조성 등 토지를 즉시 확보하여야만 진행이 가능한 수많은 업무들이 존재한다. 따라서 사업시행자가 해당 토지를 임대하지 않았다는 이유만으로 손해 발생 가능성을 부정하는 것은 정비사업의 현실을 외면한 형식논리에 불과하다.

정비사업의 법적 안정성을 위한 중요한 판결

그동안 일부 하급심에서는 ‘실제 손해 입증 부족’, ‘임대 가능성 부재’ 등을 이유로 차임 상당 손해를 부정하는 사례가 존재했다. 이는 사업시행자 측에 지나치게 가혹한 결과를 초래할 수 있었다. 이번 대법원 판결은 정비사업 현장의 현실을 정확히 반영한 타당한 판결이라고 평가할 수 있다. 앞으로 하급심에서도 이러한 법리가 충실히 반영되어, 수용 이후 반복되는 인도 지연과 불필요한 사업 지연이 조금이나마 줄어들기를 기대해 본다.

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