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# 지난 11월 13일 부산 사상구에 짓고 있던 ‘경보센트리안3차’ 사업장이 ‘분양보증사고’ 처리됐다. 신승주택이 시행사로 참여한 이 사업장은 올 5월 이후 6개월째 공사가 중지된 상태였다. 공정률이 80%를 넘긴 상황에서 시공에 참여한 중아건설이 자금난에 시달리며 공사를 더 이상 진행하지 못하게 됐다. 해당 사업장은 주택도시보증공사(HUG)가 직접 시행사가 돼 공사를 추가로 마무리할 예정이다.

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# GS건설 자회사 자이S&D가 시공사로 참여한 서울 동대문구 ‘신설동역자이르네’는 올 5월부터 전격 할인 분양에 들어갔다. 기존 분양가 대비 최대 1억5000만원가량 할인해준다. 서울에서 분양가를 낮춰 공급하는 대형 건설사 브랜드는 신설동역자이르네가 올해 최초다. 오피스텔과 도시형생활주택이 혼재된 이 건물은 지난해 4월과 5월 각각 청약을 진행했다. 오피스텔은 그나마 200 대 1 넘는 경쟁률을 기록했지만 도시형생활주택은 기대에 못 미치는 성적을 거뒀다. 청약 진행 전부터 ‘면적이 애매하다’ ‘분양가가 비싸다’는 평가를 받아왔던 이곳은 지난해 금리 상승 직격탄을 맞았다. 높게 형성된 분양가에 수요까지 움츠러들자 대형 브랜드, 서울 중심이라는 입지에도 ‘울며 겨자 먹기’로 분양가를 낮출 수밖에 없었다. 할인율이 높은데도 분양 성적은 신통치 않다. 11월 현재까지도 미분양된 물량이 꽤 있다는 것이 현지 분위기다.

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부동산 PF 위험이 심상찮다. 시행사 자금난이 대형 시공사까지 덮치는 모양새다. 현금이 말랐는데, 상품 판매에도 비상이 걸렸다. 건설사 캐시카우 역할을 하던 주택 사업은 미분양 물량 증가로 위기에 봉착했다. 여기에 더해 국제 정세 불안으로 원자잿값·인건비 등이 모두 동반 상승했다. 곳간은 비었는데, 사업 비용은 증가하고, 물건은 안 팔리는 형국이다. 지방 사업장은 사실상 올스톱된 곳이 많고 서울, 경기 등 수도권도 심상치 않다는 게 건설업계의 대체적인 분위기다.

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PF 사태로 자금줄이 마른 데 이어, 미분양 물량이 쌓이면서 지방 건설사들이 어려움을 겪고 있다.

사진은 미분양 물량이 몰려 위기를 겪었던 대구시 일대 전경. (연합뉴스)

PF 부실 여파로 자금 흐름 막혀

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‘악성 미분양’ 1만가구 넘어서

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현재 국내 건설사에 닥친 위기의 원인은 3가지다. 자금이 부족해진 상태에서, 건설비용이 급감했고 동시에 수요 감소로 미분양 물량이 증가했다.

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우선 부동산 PF 부실 여파로 건설 산업 전반에 현금이 돌지 못하고 있다. 시행사가 어려움을 겪으면서 시공사가 받아야 할 현금을 받지 못하는 것이다. 대표적인 현상이 미청구 공사비 급증이다. 미청구 공사비는 건설사가 발주자로부터 받을 예정인 계약 자산이다. 아직 받지 못한 미수금이라는 점에서 회계상으로는 손실이 아닌 자산으로 처리한다. 쉽게 말하면 ‘외상 공사비’다.

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보통 건설사는 준공 단계에서 미청구 공사비를 정산받는다. 회수가 늦어지거나 불발되면 고스란히 손실로 남을 수밖에 없다. 미청구 공사비가 급증한다는 뜻은, 발주처인 시행사로부터 시공사가 돈을 제대로 받지 못하고 있다는 의미다. 즉 건설 사업장에서 돈이 제대로 돌지 않는다는 얘기다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 올 3분기 기준 국내 10대 건설사 미청구 공사비는 17조4900억원으로 머지않아 20조원을 넘을 것이라는 전망이 나온다.

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자금 흐름이 원활하지 않은 상황에서 건설비용은 급등했다. 국제 정세 불안으로 원자재 가격이 오르고, 인력 부족으로 인건비가 상승한 여파다. 비용 증가를 감당하지 못해 정비·재개발 사업을 따놓고도 철수하거나 건물을 짓는 도중 고꾸라지는 기업이 적잖다.

유재벌 법무법인 센트로 변호사는 “최초 공사대금이 비슷했으나 지난해 2월 러시아-우크라이나 전쟁 이전에 착공한 A조합은 7%, B조합은 8%가 증액된 반면 전쟁 이후에 착공한 C조합은 40%, D조합은 21%가 증액된 사례도 있다. 공사비가 오르면 시공사와 조합이 원만히 합의하는 경우도 있지만 아예 도급 계약을 해지하는 사업장도 꽤 많다”고 분위기를 전했다.

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돈은 부족한데, 물건조차 팔리지 않는다. 국토교통부가 공개한 ‘2023년 10월 주택 통계’에 따르면 악성 미분양으로 분류하는 ‘준공 후 미분양’은 어느새 1만가구를 넘어섰다. 준공 물량이 늘었지만, 시장에서 제대로 소화하지 못한 결과다.

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올 10월 악성 미분양은 1만224가구로 전월(9513가구) 대비 7.5%(711가구) 증가했다. 악성 미분양이 1만가구를 넘은 것은 2021년 2월(1만779가구) 이후 2년 8개월 만이다. 2019년 2만가구에 육박했던 준공 후 미분양은 2021년 9월 7000가구대로 내려온 후 조금씩 증가세를 보였다.

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이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지방일수록 아파트 분양·임대 문제가 심각해질 가능성이 더 높다. 단순 도급으로 공사만 하는 건설사면 책임준공확약에만 걸리겠지만 시행까지 같이 하는 곳이라면 더 큰 위기에 내몰릴 것”이라고 설명했다.

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복합적인 위기에 건설업계는 총체적인 난국에 빠졌다. 대한건설정책연구원 조사 결과 지난해 기준 국내 건설사 5곳 중 1곳이 3년째 번 돈으로 빌린 돈의 이자조차 갚지 못하는 ‘한계 기업’인 것으로 조사됐다. 고금리와 원자재 가격 상승세에 경기 침체까지 겹치면서 2년 전보다 27%가량 늘었다. 특히 세종(50%), 제주(34.4%), 경남(29.6%), 광주(28.4%) 등 미분양 물량이 쏟아진 지방 건설 기업 부실이 도드라졌다.

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줄도산까지는 아니라지만

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건설업계 위기는 한동안 지속

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부동산업계 일각에서 제기되는 ‘줄도산론’에 대해서는 과한 우려라는 게 전문가 시각이다. 위기 상황은 맞지만 연쇄 부도와 같은 극단적인 상황까지는 가지 않을 것이라는 분석이다.

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“건설사 줄도산까지 상황이 악화되진 않을 것이라 본다. 건실한 회사들은 부채비율이 높지 않다. 건설사 특성상 현금성 자산 비축량도 상당하다. 현재 위기에 봉착한 곳은 부동산 호황기에 무리하게 사업을 했던 기업들이다. 건실한 회사들은 내실을 갖추고 위험에 대비 중이다.” 이상우 인베이드투자자문 대표 의견이다.

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다만 줄도산까지는 아니더라도, 건설업계 위기 자체는 쉽게 끝나지 않을 것으로 보인다. 위기의 원인인 금리는 떨어질 기미가 없고, 원자재 가격도 진정되지 않고 있어서다. 올 11월 기준 건설업의 기업경기실사지수(BSI)는 61로 전체 산업 평균(70)을 밑돌았다. BSI는 기업체가 느끼는 체감 경기 지표다. 100보다 낮으면 경기 악화를, 100보다 높으면 경기 호전을 예상하는 기업이 더 많다는 뜻이다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “미국 연준의 금리 인상 우려가 여전해 수요 진작을 위한 규제 완화가 절실하다”고 말했다.

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부동산 PF 부실 여파로 민간 주택 공급이 급감할 우려가 큰 만큼 민간택지 분양가상한제를 폐지해야 한다는 의견도 나온다. 올 1~9월 국내 주택 분양은 총 8만756가구로 전년 동기 대비 44.1% 급감했다. 건설 경기 핵심 지표인 인허가, 착공 실적도 갈수록 악화되는 중이다. 올해 1~9월 건설 인허가는 25만가구, 착공은 12만가구로 전년 동기 대비 각각 32.7%, 57.2% 감소했다. 김재식 한국주택협회 상근부회장은 “서울 도심에서는 공사비 분쟁에 분양가상한제 여파로 분양가 책정에 골머리를 앓고 있다. 민간택지 분양가상한제를 폐지해 현실적인 분양가가 적용될 수 있어야 한다”고 강조했다.

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