되도록 '확정일자'를 받아두어야 하는 이유

저당권이 없는 깨끗한 집(상가)을 임차할 때에도 ‘확정일자’를 받아두는게 좋다.

1. 거주와 주민등록 --> 대항력

임차인들은 해당 집에 ‘거주’(인도)하면서 ‘주민등록’을 해두어야 나중에 집이 다른 사람에게 팔리더라도 새주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있다. 저당권이 없어서 등기부가 깨끗한 집에 살고 있으면 이러한 ‘거주’와 ‘주민등록’만 해두어도 나중에 경매로 집이 넘어갈 때 안전하다. 새로운 집주인이 된 낙찰자에게 자신의 임차권을 그대로 주장하면서 보증금을 받아 나갈 수 있기 때문이다.

이처럼 등기부에 저당권이 없어서 깨끗한 경우에는 ‘주거’와 ‘주민등록’에 만족하고 ‘확정일자’는 따로 받아두지 않는 경우가 많다. 하지만 이 경우에도 가급적 ‘확정일자’를 받아두는 것이 나중의 번거로운 일을 예방할 수 있어서 좋다. 이 때도 ‘확정일자’는 받아두는게 좋다.

2. 확정일자는 경매시 배당받기 위해 필요하다.

확정일자는 경매가 이루어질 경우 그 경매절차에서 내 보증금을 배당받고자 할 경우에 필요하다. 이 때에는 권리관계의 정확한 순위를 따져야 하므로 공적인 기관이 증명하는 확정일자를 받아두어야 한다.

그러나 경매절차에서 배당받지 않고 그냥 그 집에 계속 눌러살 수 있는 권리가 있다면 (즉 말소기준권리보다 선순위의 임차권이 있는 경우에는) 확정일자는 필요 없다.

3. 확정일자가 없으면 임대차계약서의 작성일자를 의심받는 경우가 있다.

말소기준권리보다 임차권이 선순위이므로 낙찰자에게 주장할 수 있는 경우에도, 낙찰자로서는 과연 그 임차권이 자신보다 선순위인지 의심하게 되며 찔러보고 아니면 말고 식의 소송을 제기할 수도 있다.

즉 해당 임대차는 일자를 소급하여 작성한 허위의 임대차라는 주장을 낙찰자가 해 올 수 있는 것이다.

확정일자를 받아두었다면 그 확정일자 이전에 해당 임대차계약서가 존재하고 있었다는 점이 분명해지지만 확정일자가 없거나 받아두었더라도 상당히 늦게(선순위 저당권 기재 이후) 받아두었다면 임대차계약서의 계약일자를 의심받게 된다.

거주하고 있었다면 거주로서 임대차사실이 증명되는 것이 아닌가라고 생각해볼 수도 있다. 하지만 자신이 소유하고 있던 집을 타인에게 팔면서 이제는 그 집에서 임대차계약을 체결하고 계속 거주하고 있는 경우에는 과연 그 거주가 소유자로서의 거주인지 임차인으로서의 거주인지 불명하다. 그리고 임대차계약서 작성일자에 대하여 낙찰자가 의심을 품으면 소송에서 구질구질하게 이를 증명해야 하는 피곤함이 생긴다.

4. 임대차 계약서 원본이 사라지고 복사본만 존재하는 경우 그 진위여부를 판정하기가 곤란해진다.

임대차계약이 수년간 자동갱신되어 5~6년이 지나면 임대인 임차인 모두 계약서 원본을 분실하고 복사본이나 스캔본만 가지고 있는 경우가 있다. 이 때 그 복사본에 대하여 위조주장이 있게 되면 그 진위를 밝히기가 매우 곤란해지면서 혼란에 빠진다. 이 때 확정일자를 받아두었다면 그 일자를 확인하여 확정일자 발급기관에 가보면 그 문서의 존재를 확인할 수 있게 된다.

특히 임대차계약서에 임대인 임차인 양자의 날인만 있고 중개사가 관여하지 않은 경우에는 도무지 그 계약서의 진위와 존재를 확인해줄 제3자가 없어서 매우 골치아프게 된다.

5. 확정일자는 일종의 ‘공증’의 의미를 가지므로 되도록 받아두는 게 좋다.

확정일자는 그 일자이전에 해당 문서가 존재하고 있다는 점을 공적으로 확인해주는 것이므로 일종의 공증의 역할을 하며 나중에 분쟁이 생겼을 때 이를 증명해준다. 그리고 확정일자가 존재한다는 사실만으로도 관련자들이 그 임대차계약서의 존재와 진위에 대하여 의심을 품지 않게 되므로 분쟁자체를 없애는 효과가 있다.

그러므로 저당권 하나 없는 깨끗한 집이나 상가를 임차할 경우에도 가급적 확정일자는 받아두는게 좋다. 그렇지 않으면 나중에 경매되고 난 뒤 낙찰자가 당신을 의심의 눈초리로 보면서 소송을 제기해보거나, 건물주와의 분쟁시 계약서 분실로 인하여 곤욕을 치를 수 있다.

- 매사 튼튼 챙겨두자..  

- 쓸데없는 의심도 받을 필요는 없다.

- 의심받을 여지를 두는 것도 죄악이다.

2015. 10. 19.

종합법률사무소 센트로

대표변호사 김 향 훈